Таким образом, в рамках существующей системы, права добросовестного приобретателя, который пользуется сведениями Росрегистрации, могут быть серьезно ущемлены ранее возникшими правами лиц, не зарегистрированными и практически не поддающимися выявлению в условиях действующего законодательства, а также ограничениями прав в использовании недвижимости, которые зафиксированы в других информационных ресурсах вне системы государственной регистрации, например, в связи с правами членов семьи нанимателя жилого помещения. Кроме того, в законодательстве не указываются признаки, позволяющие разграничивать ограничения (обременения), которые нужно регистрировать, и аналогичные «стеснения», регистрация которых не требуется.

4) В настоящее время существует неоправданный временной и юридический разрыв между волеизъявлением правообладателя (приемом заявления на регистрацию прав) и собственно регистрацией. Договор, который в соответствии с федеральным законом подлежит государственной регистрации, «считается заключенным с момента его регистрации». Закон о регистрации прав на недвижимость устанавливает, что датой государственной регистрации является день внесения регистратором записи в единый государственный реестр. Таким образом, каждая такая сделка вступит в силу только после внесения записи регистратором. Такая схема ущемляет права граждан и организаций: каждый гражданин, заключающий сделку с недвижимостью, попадает в зависимость от регистратора. Вступление в силу договора важно само по себе, а по закону регистрация может быть приостановлена.

§1.3. Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения

Право собственности, обеспеченное механизмом реализации и защиты, имеет огромное значение для нормального функционирования гражданского оборота и развития экономической деятельности в правовом государстве. Институт нотариата имеет все возможности для эффективного обеспечения защиты прав участников гражданского оборота, не ограничивая их свободу [62] , с учетом принципов, действующих в сфере экономической деятельности и гражданского оборота. [63]

Немаловажно и то, что для полноценной реализации своих прав участники гражданского оборота, например собственники, должны быть осведомлены о предоставляемых им законом возможностях по использованию своих прав, об установленных пределах реализации этих прав и ограничениях. Современное же гражданское законодательство не просто объемно, но и весьма сложно для понимания гражданами, не имеющими специального образования. В силу этого весьма актуально оказание нотариусами квалифицированной юридической помощи [64] , разъяснение правовых механизмов достижения целей участников гражданского оборота в особо сложных с правовой точки зрения случаях. [65]

В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате за институтом нотариата признается защитная функция, что полностью соответствует его сущности как правового института, оказывающего квалифицированную юридическую помощь.

Эволюция института нотариата демонстрирует, что особенно велика роль нотариата в придании стабильности праву собственности, в частности, путем удостоверения сделок; сложно переоценить значение нотариальной деятельности в сфере иных аспектов гражданского оборота.

Можно выделить несколько целей нотариата в защите права собственности в сфере гражданского оборота. Прежде всего это защита права собственности, придание ему необходимой доказательственности и стабильности. На реализацию этой цели направлены нотариальные действия по удостоверению сделок, прав и фактов, обеспечению доказательств и пр.

Защита права собственности должна осуществляться нотариатом исходя из признания многообразия форм собственности, их юридического равенства и равной защиты, неприкосновенности собственности. Целью нотариальной деятельности по защите и обеспечению права собственности является также согласование частноправовых интересов субъектов гражданского оборота с публичноправовыми требованиями законодательства, обеспечение сочетания свободы договора с требованиями законности. Без этого становление законности в государстве было бы невозможно.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим правила в отношении нотариального оформления можно условно разделить на обязательные и добровольные.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).

Добровольное нотариальное удостоверение сделок производится по соглашению сторон. Например, граждане договариваются для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Гражданский кодекс РФ для большинства сделок с недвижимым имуществом не предусматривает обязательного нотариального удостоверения. Согласно ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» [66] до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.

В дореволюционной России сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимость, из опасения недействительности, «должны быть совершаемы сначала у нотариусов и затем обращаемы в крепостные через утверждение их старшим нотариусом». Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения сделки, за исключением наследования по закону или по завещанию. Перед утверждением старший нотариус обязан был удостовериться, что гражданские законы не воспрещают совершать и утверждать акт, что недвижимость действительно принадлежит лицу, ее отчуждающему или соглашающемуся на ограничение права собственности. Затем, взыскав следуемые пошлины, делал на выписи надпись об утверждении, вносил сделку в крепостную книгу и отмечал о том в реестре крепостных дел. О содержании внесенной сделки старший нотариус сообщал земской или городской управе по местонахождению недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам «выпись», которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость. [67]

В современной России законодатель предположил, что обеспечить необходимые гарантии права собственности на недвижимое имущество будет по силам институту государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому п. 1 ст. 131 ГК РФ закрепил, что регистрации в ЕГРП подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Основой правового регулирования вопросов государственной регистрации является Закон о регистрации.

Сторонники ранее действующего законодательства об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью отмечают, что его отмена привела к серьезным изменениям в организации правовой помощи, которая гарантируется статьей 48 Конституции каждому гражданину России. В соответствии со ст. 16 Основ законодательства о нотариате нотариус обязан оказывать содействие в осуществлении прав и законных интересов всех обратившихся к нему лиц. Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений, при заключении имущественных сделок, в том числе сделок с недвижимостью. Статья 53 Основ предусматривает нотариальное удостоверение сделок, для которых непосредственно законом установлена данная форма сделок.