В этом случае регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

Таким образом, законодатель не только устанавливает различные основания для приостановления государственной регистрации, но и определяет, по чьей инициативе государственная регистрация может быть приостановлена.

В статье 21 Закона об ипотеке выделяются следующие основания для приостановления регистрации, при этом употребляется термин «отложение» государственной регистрации:

непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силу п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке (такими документами являются: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; если права залогодержателя удостоверяются закладной, то представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии);

несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства;

необходимость проверки подлинности представленных документов;

наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания.

Общие положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, говорят о том, что основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации (п. 6 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации в регистрации может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Некоторые основания отказа в регистрации нуждаются в следующих изменениях. Как справедливо отмечает Н.В. Прокопьева, [55] в основании отказа, в котором говорится о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество, не упоминается о не подлежащих регистрации сделках. Поэтому более правильной была бы следующая формулировка: «право или сделка, о государственной регистрации которых просит заявитель, не подлежат государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».

В изменении нуждается и следующее основание отказа: «акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания». Во-первых, регистрирующий орган не вправе признавать такие акты недействительными. Во-вторых, не все акты, изданные с нарушением законодательства, признаются недействительными, и поэтому в качестве правоустанавливающего документа может быть представлен акт, изданный с нарушением норм законодательства, но не признанный недействительным. В этом случае наиболее приемлемой могла бы стать следующая формулировка основания для отказа: «акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания». При этом можно ввести еще одно основание для отказа: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке».

Еще одно основание отказа, требующее корректировки, – это когда правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Правильнее было бы сформулировать такое основание следующим образом: «правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии права, заявленного к регистрации». [56]

И, наконец, основание отказа, когда лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, следовало бы изложить так: «лицо, выдавшее правоустанавливающий документ на данный объект недвижимого имущества, не было уполномочено выдавать такой документ».

Вышеуказанные основания для отказа в государственной регистрации можно условно разделить на две группы: окончательные и устранимые. Устранимые обстоятельства позволяют после принятия решения об отказе в регистрации подать приведенные в соответствие с требованиями законодательства документы заново, и регистрация будет произведена.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: в соответствии с п. 5 ст. 21 отказ в регистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т. е., определен более короткий срок для уведомления.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).

Согласно п. 4 ст. 20 Закона о регистрации до внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В данной норме законодатель не разграничил регистрацию сделки и регистрацию права, таким образом, так же как и при приостановлении регистрации, отказ в регистрации может быть осуществлен как регистрирующим органом, так и по инициативе сторон (прекращение государственной регистрации).