Высший Арбитражный Суд РФ в отношении отказов в государственной регистрации дал следующие разъяснения.
В пункте 4 Информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [57] ВАС РФ пояснил, что регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем. А в п. 5 этого же Информационного письма Высший Арбитражный Суд разъяснил, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, правомерно отказал юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав. Общим условием для внесения соответствующих записей в ЕГРП является отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о регистрации Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.
Минюст России, реализуя свои полномочия в области государственной регистрации прав на недвижимость, взаимодействовал с иными федеральными органами исполнительной власти. Так, благодаря именно такому взаимодействию были, к примеру, впервые утверждены Минюстом России, Мингосимуществом России и Минземстроем России Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированные Минюстом России 31 июля 1998 г. за № 1577 [58] , а впоследствии – новые Правила – Приказом Минюста от 24 декабря 2001 г. № 343. [59]
Совместное принятие Правил было обусловлено тем, что записи в ЕГРП об описании объектов недвижимости вносятся на основании данных, формируемых комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, жилищными органами и органами технической инвентаризации, комитетами по управлению государственным и муниципальным имуществом. Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов как неотъемлемая часть реестра хранятся вечно, а их уничтожение или изъятие из них каких-либо документов недопустимо.
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Пункт 7 ст. 12 Закона о регистрации устанавливает, что каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов.
В соответствии с п. 7 ст. 16 Закона о регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП. А согласно п. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
В связи с этим ВАС РФ разъяснил, что «арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации». [60]
Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Закон устанавливает две формы, в которой производится удостоверение государственной регистрации (п. 1 ст. 14 Закона о регистрации). Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Совершение специальных регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача свидетельств производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя, юридическое значение имеет внесение записей в ЕГРП.
Форма свидетельств и специальной надписи установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав, а также Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах [61] . Инструкция предлагает рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документов на государственную регистрацию прав. Такое ходатайство должно содержаться в заявлении о государственной регистрации прав.
Рассмотрев процедуру государственной регистрации по стадиям, можно отметить, что процедуры, предусмотренные в ст. 13 Закона о регистрации, т. е. сначала проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затем установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации, близки по смыслу и содержанию, и поэтому фактически представляют собой одну стадию. На практике они объединены как по времени, так и по порядку проведения. Таким образом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратор одновременно устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а значит – выявляет, имеются ли основания для государственной регистрации, отказа или приостановления государственной регистрации.
Таким образом, с установлением принципа публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество) все гарантии государства, в конечном итоге, сводятся лишь к обещанию решать все возникающие споры (в том числе с участием самого государства) исключительно в судебном порядке.
2) Согласно ст. 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, зарегистрированные права на недвижимое имущество добросовестного приобретателя получают признание со стороны государства и могут быть оспорены лишь в суде.
3) Участники сделок с недвижимостью, как правило, не в состоянии проводить всеобъемлющую проверку чистоты прав на предмет сделки. В силу этого они подвергаются постоянному риску того, что будет обнаружено какое-то «не выявленное» право на интересующий их объект. При этом существует множество незарегистрированных прав, незарегистрированных ограничений прав, незарегистрированных правопритязаний, которые и без регистрации являются действительными, а также технических ошибок, негативно влияющих на права добросовестного приобретателя недвижимости.