Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также документов, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, – это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права – обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.
Мировой опыт показал, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров за счет дел изначально бесспорного характера. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов, по сравнению с Европой, превышают примерно в 2-6 раз, как отметил С.Г. Самойлов в своем докладе на Первой Всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости. [74]
Есть мнение, что совершение сделок с недвижимостью в простой письменной форме ограждает граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок. Такой позиции придерживаются П.В. Крашенинников [75] , В.Н. Урсов [76] . Сторонники нотариального удостоверения сомневаются в правильности этого вывода и в качестве аргументов в свою пользу приводят следующие подсчеты. Да, сама регистрация стоить будет не так дорого, но на предварительной стадии заключения договора, дабы обезопасить себя от неприятных коллизий и нежелательных последствий, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвоката для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую около 10% суммы договора. Таким образом, получается примерно 15% суммы сделки. Нотариус же за все берет 1,5% суммы сделки, т. е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий, устанавливаются государством. А утрата недвижимого имущества или денег в результате сделки, проведенной без участия нотариуса, оценивается намного дороже, чем уплата нотариусу 1,5%. [77]
Сторонники нотариального удостоверения отмечают, что в странах англосаксонского права широко используются для заключения сделок с недвижимостью электронные средства. К делу подключаются специалисты-компьютерщики, круг участников расширяется, и секретность сделок уже трудно соблюсти; не исключены вторжение в компьютерную информацию, подделки, незаконная передача прав собственности. Не за горами распространение заключения сделок через электронные средства и в России. Последствия этого для противников простой письменной формы в комментариях не нуждаются. А нотариус же в первую очередь работает на бумаге, только потом информация вводится в сеть.
Еще одним аргументом в пользу сохранения нотариального удостоверения сделок противники простой письменной формы называли принятие в 1995 г. России в Международный Союз Латинского Нотариата, что обусловливает обязательность нотариального оформления сделок с недвижимостью, а также включает Российскую Федерацию в единое правовое пространство континентально-европейской системы.
Президент Международного Союза Латинского Нотариата господин Уго Перес Монтеро, узнав об исключении нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, направил Президенту России открытое письмо, в котором выразил обеспокоенность данной проблемой и представил доклад «Нотариат и спор по вопросу недвижимости» [78] . Андреа Йемма, Президент Европейского института юридического и экономического сотрудничества, также посчитал сложившееся положение дел серьезным и заслуживающим принятия срочных мер. [79]
В марте 1996 года в Москве состоялся первый Конгресс нотариусов России. Подготовка и проведение Конгресса стало первым шагом работы нового состава Федеральной нотариальной палаты. Одним из мероприятий Конгресса явилось участие его членов в парламентских слушаниях о правовом обеспечении рынка недвижимости в Российской Федерации, проводившихся 12 марта 1996 года в Государственной Думе ФС РФ. С сообщением о проблемах, возникающих в связи с отсутствием в Гражданском кодексе требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, выступил Президент Федеральной нотариальной палаты. Результатом слушаний явилось принятие подготовленных ФНП Рекомендаций, в которых отмечалось в качестве первоочередных мер необходимость подготовки предложений по внесению изменений и дополнений в ГК РФ. Проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ» и Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» был передан в Комитет Государственной Думы по законодательству и судебно-правовой реформе.
Федеральной нотариальной палатой было подготовлено (1996 г.) заключение на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которое легло в основу вето, наложенного на этот закон Советом Федерации. А в 1997 году уже были подготовлены изменения и дополнения к принятому Закону. Но, тем не менее, этот вопрос с места не сдвинулся. Кроме того, Федеральная нотариальная палата одновременно продолжала готовить изменения и дополнения к Основам законодательства о нотариате.
Данная проблема неоднократно обсуждалась на научно-практических конференциях и семинарах нотариусов. [80]
Нотариусам, всерьез обеспокоенным этими обстоятельствами, пришлось констатировать, что исключение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью повлечет ликвидацию стабильного источника пополнения государственного бюджета за счет недополучения тарифа (государственной пошлины). Кроме того, многие частные нотариальные конторы не смогут себя финансово содержать.
Аргументация сторонников простой письменной формы договора о том, что граждане, согласно ГК, имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой не установлена обязательная нотариальная форма, не имеет под собой достаточно содержательной основы для противников отмены нотариального удостоверения. Сторонники ранее действовавшего законодательства заявляют, что можно будет только догадываться, какой процент сделок будет совершаться без квалифицированного правового обеспечения. Желание сэкономить будет определяющим в действиях сторон, но такой подход в конечном счете, обернется против самих участников сделки.
Однако, как констатировала М. Сазонова, Президент Санкт-Петербургской нотариальной палаты, подавляющее большинство договоров по распоряжению недвижимым имуществом, не требующих обязательного нотариального удостоверения, тем не менее проходило через нотариальное удостоверение. Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» и нотариатом при поддержке органов власти Санкт-Петербурга был сформирован единый подход к решению проблемы защиты прав участников оборота недвижимости. Распоряжением губернатора для нотариально удостоверенных сделок были установлены пониженный размер платы за государственную регистрацию и сокращенный срок ее осуществления [81] – регистрационным органам нет необходимости проводить такую масштабную проверку, как при регистрации сделки, совершенной в простой письменной форме, поскольку эту работу уже выполнил нотариус. И, как справедливо отмечает М. Сазонова, любые формы соперничества между нотариатом и органами регистрации недопустимы. [82]
Некоторые составители Гражданского кодекса РФ и ярые противники нотариального удостоверения сделок с недвижимостью колебались в своих позициях. В частности, заместитель председателя Высшего Арбитражного Суда В.В. Витрянский отметил, что в отношении граждан, особенно в тех случаях, когда речь идет о продаже жилья, нотариус, видимо, нужен [83] . Но в отношении юридических лиц – нет, так как многие юридические лица имеют свои юридические службы и у них есть средства, чтобы пригласить квалифицированного советника. Однако такая позиция небезупречна – закон не может подходить избирательно к тем или иным участникам сделки, равенство сторон не должно нарушаться.