Е.А. Дорожинская, отстаивая необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в современных российских условиях, приходит к выводу, что нотариальное удостоверение сделок может быть полностью устранено только при более четкой проработке нормативного регулирования процедуры государственной регистрации. [84]
По мнению сторонников обязательного нотариального удостоверения, его возвращение должно предотвратить усиление криминализации в сфере обращения недвижимости, явиться действенной гарантией защиты прав и интересов граждан Российской Федерации и восстановить единство в законодательном регулировании названных вопросов.
Таким образом, в качестве основных аргументов сторонников нотариальной формы были названы: нарушение прав граждан, отсутствие ответственности регистрирующих органов и адвокатов, неудовлетворительное качество посреднических услуг, низкая квалификация регистраторов и высокие расценки на рынке юридических услуг по сравнению с нотариальными услугами. Но так ли это на самом деле, являются ли эти аргументы актуальными сегодня, поможет прояснить точка зрения противоположной стороны.
Сторонники простой письменной формы выдвигают в защиту своей позиции следующие доводы.
В частности, они отмечают отсутствие действенного контроля за деятельностью частнопрактикующих нотариусов. С декабря 1995 года в Государственной Думе находится отклоненный Президентом законопроект «О внесении изменений в Основы законодательства РФ о нотариате». Необходимо привести законодательство о нотариате в соответствие с Конституцией. Тем самым будут созданы предпосылки для доработки Гражданского кодекса. Хочется отметить, что все это – звенья одной цепи.
Подсчет затрат, которые сторонам придется понести при составлении сделки в простой письменной форме, вызывает сомнение.
На сегодняшний момент размеры государственной пошлины и нотариального тарифа, соответствующего размеру государственной пошлины за совершение нотариальных действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, установлены ст. 333.24 части второй Налогового кодекса РФ. [85]
Размер вознаграждения адвоката определяется в соглашении об оказании юридической помощи. Адвокаты в соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 7 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» [86] с 1 января 2007 г. обязаны осуществлять страхование риска своей профессиональной имущественной ответственности, а до этого – вправе осуществлять добровольное страхование. Кроме того, в Законе о регистрации усилена ответственность государства при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет к кандидатам на должность государственного регистратора определенный ряд требований (ст. 15 Закона о регистрации), а посредники, оказывающие юридические услуги, за время развития российского рынка недвижимости приобрели высокую квалификацию.
Для подготовки квалифицированных кадров органов по государственной регистрации прав Министерством юстиции был учрежден Российский институт государственных регистраторов. [87]
Положения законодательства об отмене обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью послужили поводом для выдвижения предложений о разработке подзаконных актов на региональном уровне об установлении обязательного нотариального удостоверения. Реализация подобного рода предложений не соответствовала бы букве и смыслу закона, поскольку создание гражданско-правовых норм является прерогативой федеральных органов власти, и поэтому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны [88] . Тем более, что отказ законодателя от нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не носит абсолютного характера.
В пользу сторонников простой письменной формы говорит и то обстоятельство, что нотариальное удостоверение ипотеки было отменено Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ (изменения в п. 2 ст. 339 ГК РФ) и Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ (изменения в ст. 10 Закона об ипотеке). А ведь договор об ипотеке обладает множеством нюансов, и, тем не менее, законодатель отказался от его нотариального удостоверения.
Это связано с тем, что предстоящая жилищная реформа, одной из основных задач которой станет формирование рынка доступного жилья, предполагает широкое использование ипотеки, с отменой нотариального удостоверения которой для субъектов снизятся затраты по сделке. Это еще раз доказывает, что по мере развития системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью будет пересматриваться.
Не исключено, что со временем будет отменено и нотариальное удостоверение договора ренты. Близость российской системы к системе континентального права не является основанием для сохранения нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Также следует отметить, что норма п. 2 ст. 165 ГК РФ позволяет признать действительной сделку при отсутствии ее обязательного нотариального удостоверения.
Некоторые авторы отстаивают компромиссные варианты. В.В. Ярков, анализируя роль нотариата в правовой системе России, предложил возродить такое правило, которое было предусмотрено в Положении о нотариальной части Российской империи, а также существует в ряде стран латинского нотариата. Оно заключается в совершении важнейших сделок, например, с недвижимостью, в присутствии двух свидетелей, которые бы свидетельствовали дополнительно истинность воли сторон и соблюдение нотариальной процедуры. Представляется, что в современных российских условиях данная процедура не сможет выполнить главную функцию – защитить участников сделки.
Н. Сучкова, советник Президента Федеральной нотариальной палаты по правовым вопросам, предлагает ввести обязательность нотариальной формы сделок с недвижимостью и предусмотреть новое нотариальное действие – передачу нотариусом нотариально удостоверенного договора для государственной регистрации [89] . Данная точка зрения представляет собой небесспорный, но, безусловно, интересный подход в решении ряда вопросов государственной регистрации прав сделок с недвижимостью и нотариального удостоверения сделок.
Указанные положения были внесены в Закон о регистрации в связи с приятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.
М. Пискунова, зав. кафедрой Российского института государственных регистраторов, анализирует аргументы, предложенные Н. Сучковой в качестве обоснования необходимости введения нотариального удостоверения сделок и противопоставляет им следующие возражения. Достоверность прав и обязанностей сторон сделки может обеспечить только ЕГРП, а нотариальное удостоверение сделок пойдет вразрез с правительственной концепцией «одного окна». Никаких катастрофических последствий для рынка недвижимости отмена обязательного нотариального удостоверения сделок и введение государственной регистрации не повлекли. По данным учреждений юстиции, в зависимости от субъекта РФ различалось соотношение количества договоров, заключаемых в простой письменной и нотариальной форме: в Санкт-Петербурге в нотариальной форме заключалось 87% сделок по отчуждению недвижимости, в Ленинградской области – 56%, в Архангельской области – 40%, Ярославской области – 31%, в Приморском крае и Омской области – 22%, Северной Осетии – 11%, Томской области – 6%, Курганской области и Карелии – 5%, Оренбургской области – 3%, а в республике Тыва в нотариальной форме заключались только сделки, подлежащие нотариальному удостоверению в силу закона [90] . Таким образом, население само выбирает форму сделки, очевидно, в зависимости от состояния рынка недвижимости и платежеспособности.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок не является инструментом, который в полной мере может защитить интересы сторон, поскольку достоверность прав и обязанностей сторон сделки подтверждается записями в ЕГРП. Только государственная регистрация в конечном счете может обеспечить гарантии незыблемости прав. Отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок не лишает сторон юридической помощи. Если стороны ищут дополнительных гарантий, то могут воспользоваться нотариальным удостоверением добровольно. Размеры нотариальных тарифов за совершение нотариальных действий, для которых законодательством не предусмотрена обязательная нотариальная форма, установлены ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате.