Условия аренды земли крестьянами были достаточно разнообразными — за деньги, за долю в урожае (издольщина), за обработку помещичьей земли с использованием собственных орудий и тяглого скота (отработка). Аренда за деньги постепенно делалась все более распространенной, и к 1901 г. в 50 губерниях Европейской России землевладельцам за аренду более 83 % всей сдаваемой крестьянам пахотной земли платили наличными деньгами^{104}.

Некоторые дворяне сумели выгодно использовать экономический подъем России, найдя не сельскохозяйственное применение своей земле. В 1860—1870-х гг. на территории нескольких поместий, расположенных в бассейне реки Донец, открылись угольные шахты. Намного более многочисленная группа землевладельцев сумела разбогатеть на том, что владела землей, потребовавшейся для роста и развития городов, прежде всего двух столиц. Князья Белосельские-Белозерские построили на Крестовском острове в Петербурге более 60 доходных домов. Граф Александр Дмитриевич Шереметьев унаследовал на северной окраине Москвы, в Останкино и в Марьиной Роще, два участка земли общей площадью более 88 десятин. Он разделил эту землю на 584 участка и сдал их в аренду застройщикам, обеспечив себе в 1899 г. ежегодную ренту в размере 38 тыс. рублей. Его старший брат Сергей сдал в аренду под магазины и учреждения свой громадный особняк в Москве на углу улицы Никольской и Большого Черкасского переулка, недалеко от Красной площади, и получил от этой операции больше, чем от любого из своих многочисленных поместий: чистая прибыль составляла 127 тыс. рублей в 1900 г. и 250 тыс. рублей в 1910 г. Кроме того, Сергей Дмитриевич получил в 1909 г. более 27 тыс. рублей от сдачи в аренду 363 участков под застройку в своем подмосковном поместье Кусково на восточной окраине Москвы. Князь Феликс Юсупов и его родители сдавали в аренду пять крупных участков недвижимой собственности в Санкт-Петербурге и еще несколько в Москве, и их среднегодовая прибыль в 1910–1914 гг. составляла более 122 тыс. рублей, т. е. примерно треть их совокупного годового чистого дохода^{105}. Хотя такого рода везение доступно было только немногим, но от крутого роста цен на сельскохозяйственные земли выигрывали все землевладельцы.

Стоимость земли

В период 1854–1858 гг. средняя цена десятины сельской земли (по данным о продажах в сорока четырех губерниях Европейской России, за исключением трех прибалтийских, Архангельской, Астраханской и Пермской губерний) составляла 13 рублей. За первое десятилетие после освобождения крестьян цена резко поднялась и дошла в 1868–1872 гг. до 20 рублей за десятину. Не меняясь в первой половине 1870-х гг., она затем стала постепенно повышаться, и в 1893–1897 гг. стоимость десятины поднялась до 47 рублей. Дальнейшее повышение цен довело за следующее десятилетие цену десятины земли до более 93 рублей в 1903–1905 гг. — рост на 615 % за полстолетия, или на 12–13 % в год[30]. Рост цен был столь значительным, что, несмотря на сокращение площади дворянских земель, их суммарная стоимость непрерывно росла. В тех же самых сорока четырех губерниях стоимость находившихся в собственности потомственного дворянства всех сельскохозяйственных угодий выросла с конца 1862 по конец 1905 г. на 282 %, т. е. с 1,278 млрд. до 4,879 млрд. рублей[31]. Поскольку в период с 1867 по 1905 г. среднегодовая инфляция была ниже 1 %^{106}, повышение стоимости земли было вполне реальным. В период с 1905 по 1912 г. рост средней цены десятины сельскохозяйственной земли продолжался с прежней скоростью, и к 1912 г. она достигла 163 рублей. Дворяне, сохранившие свои имения, обнаружили, что, несмотря на сокращение площадей с 1905 г. на 18 %, их совокупная рыночная стоимость выросла до 6939 млрд. рублей. С 1862 по 1912 г. площадь дворянской земли уменьшилась более чем вдвое, но при этом ее суммарная цена выросла на 443 %.^{107}

Значительный рост цен на землю никак не был связан с повышением прибыльности российского сельского хозяйства — производительность труда оставалась низкой, а в последней трети XIX в. цены на зерно падали. Причиной роста цен на землю был, скорее всего, значительный и непрерывно растущий спрос со стороны крестьян, желавших увеличить свои земельные владения. В первые два десятилетия после освобождения крестьяне предпочитали не покупать землю, а арендовать ее, в силу чего арендная плата росла быстрее продажной цены. Во многих местностях арендная плата выросла настолько, что из дохода от возделывания арендуемых участков нанимателям не удавалось покрыть даже стоимости собственного труда^{108}. К 1887/88 г. краткосрочная, обычно годовая аренда (типичная форма найма земли в то время) обеспечивала помещикам годовой доход (относительно рыночной стоимости земли) в 13,7 % в 23 губерниях Черноземья и 25,2 % в 20 губерниях Нечерноземья. За следующие два десятилетия в большинстве губерний Черноземья арендная плата выросла незначительно, а во многих губерниях Нечерноземья даже снизилась. Но под действием растущего спроса со стороны крестьян, поддерживаемого с 1883 г. операциями Крестьянского поземельного банка, рост цен на землю продолжал увеличиваться. Крестьяне, как правило (в отличие от дворян и купцов), покупали землю мелкими участками, что увеличивало стоимость десятины. Благодаря преимущественно росту цен прибыльность аренды составила в 1901 г. 7–8 % ежегодно относительно рыночной стоимости земли^{109}.

Существует обратная корреляция между уровнем цен на землю в разных губерниях и склонностью или желанием дворян ее продавать — при низких ценах скорость сокращения дворянских земель была значительной, а при высоких — сравнительно небольшой. По 16 губерниям с низкими ценами на землю по крайней мере в двух из трех выбранных периодов (см. табл. 11) в одиннадцати было отмечено очень значительное сокращение площади дворянских земель (53–70 %) между 1862 и 1905 гг.: в Олонецкой, Вологодской, Вятской, Новгородской, Псковской, Смоленской, Тверской, Ярославской, Костромской, Самарской и Оренбургской. За исключением Самарской и Оренбургской, все остальные губернии расположены в центральной и северной частях Нечерноземья, знаменитых неблагоприятными для сельского хозяйства природными условиями, где с середины 1880-х гг. установилась невысокая и продолжавшая падать арендная плата за землю. Здесь — в силу малой прибыльности земледелия и наличия открытых экономическим подъемом России возможностей — скорость сокращения дворянских земель была самой высокой. Из 14 губерний, в которых цена земли (по крайней мере, в двух из трех выбранных периодов) была высокой, в трех уменьшение площади дворянских земель было очень незначительным — от 4 до 23 % (в Ковенской, Киевской и Подольской губерниях), а в восьми весьма умеренным — от 26 до 38 % (в Бессарабской, Полтавской, Курской, Орловской, Тульской, Воронежской, Тамбовской и Пензенской губерниях). Все эти губернии расположены на западе страны, в левобережной Украине, в центре Черноземья или в Среднем Поволжье, т. е. в тех регионах, где либо занятие сельским хозяйством было относительно выгодным, либо величина арендной платы за землю была достаточно высокой и продолжала расти. Здесь земля являлась выгодным капиталовложением и сокращение дворянского землевладения было менее значительным.