Это не был спекулятивный пузырь - почти никто не покупал с намерением быстро сдать недвижимость с прибылью. Это был скорее пузырь FOMO: Чем больше росли цены, тем больше люди чувствовали, что они должны купить сейчас, что, в свою очередь, привело к еще большему росту цен. Низкие ставки по ипотеке, по крайней мере до весны 2022 года, только усугубили ситуацию, сделав как никогда легким приобретение очень дорогого дома на зарплату среднего класса. Когда ставки по ипотеке все-таки выросли, они все еще оставались отрицательными в реальном выражении, учитывая стремительный рост инфляции. Это способствовало тому, что домовладение оставалось очень привлекательным предложением. Цены на жилье, в конце концов, обычно растут в соответствии с инфляцией, в то время как ипотечные кредиты уменьшаются под ее воздействием.
По сути, огромная часть бюджета коммерческой недвижимости Америки - сумма денег, которую общество в целом готово потратить на офисные помещения, - перешла в бюджеты домохозяйств и жилых кварталов. Компании, как правило, все еще были связаны долгосрочными договорами аренды, но в целом они обнаружили, что у них больше офисных площадей, чем им нужно для размещения рабочей силы, большая часть которой большую часть времени работала дома. Это вызвало у них желание сократить свой коммерческий след. С другой стороны, частные лица, обнаружив, что в домах, которые никогда не предназначались для таких целей, офисных помещений меньше, чем им нужно, начали активно покупать их.
Изменения будут глубокими и долговременными не из-за их масштабов, а из-за того, что они повлияют на работу белых воротничков, даже если они никогда никуда не переезжали. Впервые в истории жители дорогих городов, которые на самом деле не хотели жить в таких местах какое-то время - которые жили там из осознанной необходимости, а не из-за пристрастия к ярким городским пейзажам - оказались в состоянии как переехать из города, так и сохранить свою работу.
Сотрудники, переехавшие из города, часто были настолько важны, что их работодатели хотели, чтобы они остались довольны. Даже если они не были руководителями высшего звена, как Ларри Эллисон, они все равно были теми людьми, которых отдел кадров определенно не хотел терять, особенно в условиях жесткого рынка труда в конце пандемии. Это, в свою очередь, давало возможность всем остальным - людям, которые не переехали из города, но которым по-прежнему нравилась гибкость, - выдвигать такие требования к гибридной работе, которые были бы немыслимы до пандемии.
И наоборот, наибольший процентный рост заработной платы и самые узкие рынки труда наблюдались на рабочих местах, требующих явки на работу. Персонал ресторанов, кассиры, упаковщики мяса, складские работники - все они впервые обрели реальную силу в переговорах с работодателями, которые больше не могли размещать вакансии с минимальной зарплатой и быть в состоянии их заполнить.
Самыми важными из них были основные работники, которых мы все восхваляли в начале пандемии - названные так потому, что их работа была настолько важна, что на них не распространялись правила блокировки, которыми руководствовались остальные. Работа, особенно в больницах, была изнурительной и непосильной, что привело к значительному сокращению рабочих мест. Что еще хуже, по крайней мере в США, больницы, даже когда их отделения "Ковид" были переполнены, наблюдали значительное снижение доходов благодаря отмене практически всех плановых операций. Даже при наличии большого количества денег удержать персонал было бы очень сложно, а без них - практически невозможно. Это было плохо для больниц и для здравоохранения, поскольку работники отрасли начали увольняться в поисках более легкой и высокооплачиваемой работы в других местах, многие из которых можно было выполнять из дома.
Все корпорации по своей природе неповоротливы, и иногда им требуется серьезное потрясение, чтобы заставить их произвести большие изменения. Возникающие образования, такие как муравьиные колонии, или слизистые формы, или города, или даже человеческий мозг, движутся гораздо медленнее, чем муравьи, нейроны или другие строительные блоки, из которых они возникают. Корпорация во многих отношениях является определяющим эмерджентным образованием современной эпохи, и ее можно представить себе в виде временной последовательности из "Кояанискаци" Годфри Реджио - подумайте обо всех людях, втекающих в небоскреб утром и вытекающих из него вечером; о невидимых электромагнитных щупальцах, соединяющих этот небоскреб с другими предприятиями в других странах по всему миру; о столь же невидимых финансовых капиталах, втекающих и вытекающих ежедневно; о прерывистом равновесии корпоративных названий и логотипов.
Подумайте также о потрясающих памятниках самим себе, которые корпорации оставляют после себя. Например, я не могу представить себе Нью-Йорк без великолепных зданий Woolworth или Chrysler Buildings, хотя Woolworth едва живет, позорно торгуя под названием Foot Locker, а Chrysler превратился в нидерландскую франкенкорпорацию, известную как Stellantis. Ни в одном из этих славных довоенных небоскребов нет никакого присутствия.
Когда вы видите корпорацию таким образом, становится легче понять, как трудно людям изменить ее. Мы - входы, а не выходы. Менеджеры поднимаются по карьерной лестнице именно потому, что они хорошо работают в данной организации и преуспевают в ее специфических идиосинкразиях; поэтому они вряд ли будут вносить радикальные изменения, если и когда попадут в кресло руководителя. Повышение производительности происходит не только потому, что это хорошая идея; она также должна быть приемлемой с точки зрения культуры. Именно поэтому вы не увидите, чтобы профессиональные баскетболисты бросали штрафные броски с рук, хотя это, несомненно, приносит больше корзин и очков.
Финансовые аргументы в пользу предоставления сотрудникам возможности работать дома были хорошо известны к тому времени, когда разразилась пандемия. Еще в 2013 году экономист из Стэнфорда Ник Блум написал важную статью, в которой показал, что производительность труда повышается на 13 процентов, если заставлять работников работать из дома, и на 22 процента, если предоставить им возможность работать или не работать из дома. В работе изучались сотрудники колл-центров - профессия, гораздо более благоприятная для работы из дома, чем многие другие. Но результаты исследования были весьма убедительными, а также имели интуитивный смысл. Люди, работающие дома, делали меньше перерывов и имели меньше дней болезни; кроме того, их рабочее место было более тихим и комфортным. Большой вопрос заключается не столько в том, насколько повысилась производительность труда, чтобы допустить подобное, сколько в том, как такие радикальные изменения могут быть приняты в крупных корпорациях, особенно учитывая тот факт, что в работе Блума люди, решившие работать дома, значительно реже получали повышения по службе.
В конце концов, потребовался экзогенный шок в виде глобальной пандемии, чтобы встряхнуть ритмы корпорации настолько, что, когда все вернулось на круги своя, работа из дома была впервые широко, пусть и неохотно, принята некоторыми руководителями. Это изменение имело огромное количество положительных последствий. Самое главное, это было то, что азартные игроки называют "фрироллом" для сотрудников. Если их устраивал прежний статус кво, когда они каждый день ездили в офис на работу, они могли продолжать делать именно так. С другой стороны, если и когда они увидят ценность в том, чтобы оставаться дома или работать из другого места, то теперь это будет для них бесплатной опцией.
С точки зрения корпораций, общее количество необходимых офисных площадей уменьшилось, поскольку в любой момент времени значительная часть работников предпочитала находиться в других местах. Снижение спроса на квадратные метры помогло снизить арендную плату за коммерческие помещения - или, по крайней мере, не дать ей расти так быстро, как это было в предыдущие годы. Это также позволило большему количеству компаний разместиться в любом центральном деловом районе, и/или позволило крупным корпорациям сосредоточить больше операций в своих штаб-квартирах, не чувствовать себя вынужденными управлять крупными спутниковыми операциями, которые всегда ощущались как корпоративная Сибирь.
Все переходные периоды, конечно, нелегки, но здесь помогло то, что почти все компании решали одни и те же проблемы в одно и то же время, а также то, что большинство из них получали рекордные прибыли в то самое время, когда глубоко укоренившиеся институциональные способы ведения дел были радикально изменены, что означало, что акционеры, по крайней мере, были в целом довольны в краткосрочной перспективе.
В долгосрочной перспективе впервые за несколько десятилетий можно было увидеть, что труд снова получит преимущество над капиталом. Рынок труда оставался сверхплотным вплоть до 2022 года, в то время как новое поколение работников проводило гораздо меньше времени со своими коллегами и чувствовало гораздо меньшую связь со своим работодателем. То, как компании ожидали лояльности от своих сотрудников, всегда оставляло неприятный привкус во рту - еще в 1999 году в фильме "Офисное пространство" было показано, как боссы вскользь и почти без предупреждения сообщали своим непосредственным подчиненным, что им "понадобится" выйти на работу в выходные без дополнительной оплаты. Но даже хорошие менеджеры во время пандемии все больше раздражались по поводу того, что в их рядах проявляется чувство собственного достоинства.