Не случайно Сан-Франциско и Нью-Йорк - два города с самой высокой арендной платой за офисные помещения в стране, часто превышающей 100 долларов за квадратный фут в год. Высокая арендная плата означает, что пространство всегда в цене, и что корпорации всегда ищут способы увеличить плотность, чтобы втиснуть больше сотрудников на меньшее количество этажей. Именно поэтому компания WeWork так быстро выросла в таких дорогих городах, как Нью-Йорк и Лондон: ее ценностное предложение с самого начала заключалось в том, что она способна вместить гораздо больше работников на любой заданной площади, чем большинство других офисов, при этом предоставляя достаточно диванов и бесплатного пива, чтобы сотрудники не возражали - пока не пришла пандемия. В этот момент они начали очень сильно возражать против того, чтобы их запихивали в помещения, которые часто не имели внешних выходов.
Память о таких условиях труда облегчила многим сотрудникам решение сохранить работу и переехать из города туда, где меньше стресса и больше пространства. Бюро переписи населения США измеряет изменения численности населения на основе года с июля по июнь, что как раз отражает пик переездов, вызванных Ковидом, который пришелся на период с 1 июля 2020 года по 30 июня 2021 года. В этот период в 73 процентах округов США число умерших превысило число родившихся благодаря "Ковиду" - самый большой всплеск смертности за более чем столетие. Тем не менее, в 58 процентах округов население скорее увеличилось, чем уменьшилось. Новые жители прибывали быстрее, чем умирали старые.
Откуда они переезжали? Все просто: из городов. И чем больше и дороже город, тем быстрее люди покидали его. За один год Нью-Йорк потерял 378 000 жителей , Сан-Франциско - 182 000, Лос-Анджелес - 174 000, а Чикаго - 107 000. Все эти цифры были беспрецедентными в новейшей истории.
Как правило, меньшинство округов с населением более полумиллиона человек почти все потеряли население во время пандемии, в то время как меньшие округа с населением менее полумиллиона человек почти все выросли. Самый крупный город, который не поддался общенациональной тенденции и фактически увеличил численность населения, - Феникс - столичный округ Феникс-Меса, хотя даже там темпы прироста были значительно ниже, чем годом ранее.
Это не было началом новой великой тенденции деурбанизации. Во всем мире люди переезжают в города на протяжении десятилетий, и Америка не является исключением, и это не изменится. Это было скорее то, что рыночные аналитики могут назвать "коррекцией бычьего рынка" - краткий период движения назад в контексте долгосрочного светского роста населения городов. Это даже не было особенно большой коррекцией. Наибольшее снижение, в районе Нью-Йорка, составило менее 2 процентов от общей численности населения, а спрос на недвижимость в Нью-Йорке начал расти почти сразу после того, как закончился годичный период переписи, проведенной Бюро переписи населения.
В конце концов, в разгар пандемии все узнали о важности местоположения в сверхранних масштабах: на каком этаже вы находитесь (есть ли свет в вашей квартире), на какой улице вы находитесь (слышали ли вы сирены всю ночь), в каком районе вы находитесь.
Пандемия Ковида заставила почти всех людей на планете более остро осознать, где они живут, чем когда-либо прежде. Различия между странами стали огромными - но так же, как и различия даже между районами. Например, я всегда чувствовал себя комфортно в своем районе Чайнатауна на Манхэттене, где повсеместно использовались маски, а показатели позитивности были постоянно одними из самых низких в Нью-Йорке. Но Статен-Айленд, расположенный всего в паре миль от меня, был совершенно другой. Здесь проживает много работников передовой линии, в том числе много полицейских, жители острова вообще отказались от масок, а показатели позитивности регулярно достигали двузначных цифр - то есть более чем 1 из 10 тестов Covid во многих районах были положительными. В конце 2020 года на Статен-Айленд приходилась каждая четвертая смерть от Ковида в Нью-Йорке, в то время как его население составляло лишь двадцатую часть от общей численности населения.
Когда в городе начался подъем недвижимости, арендная плата быстрее всего росла в тех районах, которые были популярны на TikTok. И по всему городу - по всей стране - спрос на нью-йоркскую недвижимость рос даже там, где население сокращалось, поскольку пандемия изменила арифметику рабочих мест.
Самый простой расчет выглядит примерно так: Среднее нью-йоркское домохозяйство вмещает около 2,5 человек на площади около 1000 квадратных футов, то есть примерно 400 квадратных футов на человека. Но это не все пространство, доступное работающим взрослым членам семьи - у них также есть доступ к офису, который обычно составляет около 150 квадратных футов на человека.
Если в среднем домохозяйстве есть один человек, который может работать дома, и этот человек привык, что для работы ему достаточно 150 квадратных футов, то домохозяйство будет чувствовать себя более стесненным, чем обычно, если оно не расширится примерно на 150 квадратных футов, или на 15 процентов. Сокращение населения на 2 процента никогда не будет достаточным, чтобы противостоять эффекту, когда люди, оставшиеся в Нью-Йорке, требуют на 15 процентов больше пространства, чем они имели раньше.
Очевидно, что все эти цифры очень размыты. Но общие факты таковы: когда вы эффективно добавляете домашний офис к дому, вы либо окажетесь в более стесненных условиях, чем были до этого, либо у вас появится дополнительное пространство. Учитывая количество богатства и ликвидности, которые были налицо во время пандемии, не должно удивлять, что многие люди выбрали второй вариант - добавление пространства, либо за счет переезда из города, либо за счет переезда в более просторный дом в пределах города.
Застройщики, безусловно, приняли это к сведению. Новые квартиры, построенные после пандемии, были на 90 квадратных футов, или на 9,6 процента, больше, чем новые квартиры, построенные в предыдущие десять лет.
Те люди, которые увеличивали площадь, неизменно делали это более чем на 150 квадратных футов. Если вы переезжаете на новое место с выделенным пространством под домашний офис, важно не столько количество дополнительных квадратных футов, сколько количество окон. Офис без окна - неприятное место для работы, а если вы ищете помещение для домашнего офиса со стенами и окном, что ж, это то, что риэлторы называют "спальней", и, добавив дополнительную спальню, вы фактически поднимаетесь на целую ступеньку по лестнице недвижимости.
Это означает, что для людей, для которых работа - это данность, и которые видят, что работа из дома будет в большей или меньшей степени составлять часть их занятости до конца их карьеры, следует, что в какой-то момент им захочется иметь дополнительную спальню. В Нью-Йорке или Сан-Франциско такая комната может стоить полмиллиона долларов или даже больше, поэтому есть серьезный финансовый стимул переехать в более дешевое место, возможно, в пригород или загород, использовать новый домашний офис в качестве основного рабочего пространства и приезжать на работу только в случае крайней необходимости.
Во время пандемии большинство новых домов строилось в пригородах и на окраинах. Домостроители не теряли времени, адаптируя планы этажей к новым формам спроса: ушли бесполезные двухуровневые соборные потолки, появились гибкие пространства, обеспечивающие уединение, чтобы другие люди в доме не слышали ваши звонки по Zoom или вашего онлайн-инструктора. В частности, была изменена конфигурация пространства первого этажа: Большие двух- или трехместные гаражи были уменьшены в размерах, а вместо них появились домашние офисы, часто с отдельным входом. Обустройство таких помещений обходится домостроителям значительно дороже, чем большой неутепленный гараж, но пандемия обеспечила, что эти изменения с лихвой окупились за счет повышения стоимости недвижимости.
Такие изменения, как правило, длятся десятилетиями. Например, туалетная комната внизу появилась в результате пандемии гриппа 1918 года как место, где посетители и рабочие могли мыть руки при входе в дом, чтобы предотвратить невольное распространение микробов в доме. Это была тихая низовая инновация в области общественного здравоохранения, которая в итоге стала обязательной в новостройках не из-за общественного спроса на гигиену в подъезде (большинство людей больше не моют руки сразу при входе в дом, как само собой разумеющееся), а просто потому, что людям очень нравилось иметь ванную комнату на первом этаже. Это похоже на эффект бордюрного камня: Хотя бордюры были введены в узком смысле ради инвалидов-колясочников, они очень быстро стали популярны среди широких слоев населения, которым понравилось, как они облегчают жизнь всем, кто передвигается на чем угодно - от мотороллеров до чемоданов.
Нечто подобное, вероятно, произойдет и в отношении относительно простой идеи о том, что гибкость и возможность выбора являются ценными и желательными характеристиками любого дома. Почти все, начиная со среднего школьного возраста, жаждут иметь возможность выделить тихое место для работы, свободное от семейных отвлекающих факторов.
Следует отметить, что многие из тех, кто попробовал пригородное решение, в итоге пожалели об этом. Жизнь в городе с высокой плотностью населения предоставляет большое количество возможностей, которые легко воспринимаются как должное и начинают ощущаться только тогда, когда вы начинаете ездить на машине, а выбор ресторанов по соседству становится скорее удручающим, чем захватывающим. Тем не менее, огромная сила спроса на новые жилые помещения, которые в большинстве случаев представляли собой офисы под другим названием, за которые платили сотрудники, а не работодатели, вызвала страшный бум цен на жилье, что в свою очередь оказало давление на целое поколение миллениалов, многие из которых создавали семьи, и заставило их покупать жилье практически по любой цене, пока оно не стало совсем недоступным, как это произошло в таких местах, как Ванкувер или Сидней.