В данном случае указанное решение суда о признании решения (действия, бездействия) незаконным и обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию подлежит немедленному исполнению.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если права на недвижимость возникли на основании договора, государственная регистрация проводится на основании заявления сторон такого договора. В связи с этим возникает вопрос: если должник, являясь покупателем по договору, который считается заключенным с момента его подписания, не зарегистрировал переход права на недвижимое имущество, требуется ли в таком случае присутствие продавца при государственной регистрации прав должника по требованию судебного пристава-исполнителя, так как судебный пристав-исполнитель не наделен полномочиями осуществлять государственную регистрацию прекращения прав продавца?

Кроме того, возникает вопрос о применении положений ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя ранее возникшего права продавца. Представляется, что ранее возникшее право уклоняющегося продавца не может быть зарегистрировано по требованию судебного пристава-исполнителя, поскольку он таким правом не наделен по закону. Нередко государственная регистрация перехода права сопровождается проведением государственной регистрации сделки, как это имеет место в случае договора купли-продажи жилого помещения, дарения недвижимости, передачи недвижимого имущества по договору ренты. Однако в законе отсутствует упоминание о праве судебного пристава-исполнителя обращаться с требованием о государственной регистрации сделки. Следовательно, если стороны уклоняются от проведения государственной регистрации сделки, то судебный пристав-исполнитель бессилен, так как требовать регистрации перехода права до регистрации сделки он не может.

Однако следует иметь в виду, что п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию судебного пристава-исполнителя. Напомним, что Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> были внесены изменения не только в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но и в ст. 551 ГК РФ, которой установлено, что в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи, суд вправе по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, законом закреплено право судебного пристава-исполнителя на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, но только для случаев, когда основанием для перехода права собственности является договор купли-продажи недвижимости.

<1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4845 (с послед. изм.).

В то же время сам Закон об исполнительном производстве в ст. 64, определяющей полномочия судебного пристава-исполнителя в процессе исполнительного производства, не отражает права обращения в суд с указанным требованием.

Далее необходимо обратить внимание на то, что согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судебный пристав-исполнитель может обращаться в суд с соответствующим требованием исключительно в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве. Вместе с тем Закон об исполнительном производстве в ст. 66 устанавливает лишь случаи, когда судебный пристав-исполнитель может обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности должника.

Таким образом, предполагается, что в случае, если в регистрирующий орган обращается судебный пристав-исполнитель с требованием о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника, взыскателя в порядке ст. 66 Закона об исполнительном производстве и у регистрирующего органа отсутствует соответствующее заявление второй стороны по сделке либо последняя уклоняется от обращения в регистрирующий орган, регистрирующему органу следует разъяснить судебному приставу-исполнителю, что государственная регистрация в данном случае может быть произведена только на основании решения суда, вынесенного в порядке применения п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Существует еще одна проблема, связанная с государственной регистрацией прав должника на объект недвижимого имущества в рамках исполнительного производства по заявлению судебного пристава-исполнителя в целях последующего наложения взыскания на это имущество. Речь идет об уклонении должника как участника долевого строительства от регистрации права собственности на объект недвижимости. Подтвердить факт уклонения должника от проведения государственной регистрации права собственности на объект в данном случае можно путем исследования условий договора долевого участия в строительстве, информации о вводе объекта в эксплуатацию, направления в порядке ст. 64 Закона об исполнительном производстве запроса застройщику и др.

Следующим шагом по логике вещей должно быть обращение судебного пристава-исполнителя в судебные инстанции с требованием о регистрации права собственности должника на объект недвижимости в целях последующего обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства.

Однако ст. 551 ГК РФ закрепляет право судебного пристава-исполнителя обращаться в суд с требованием о государственной регистрации исключительно перехода права собственности, так как регулирует отношения, связанные именно с куплей-продажей недвижимости. Вместе с тем право участника долевого строительства регистрируется не как переход права, а как право на вновь созданный объект недвижимости, участник долевого строительства является первым собственником созданного объекта.

Ни ГК РФ, ни Закон об исполнительном производстве не наделяют судебного пристава-исполнителя правом обращения в суд с требованием о регистрации права собственности должника на вновь созданный объект недвижимости.

При совокупном толковании положений ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающей обращение судебного пристава-исполнителя в регистрирующие органы с заявлением о проведении государственной регистрации прав, и ст. 66 Закона об исполнительном производстве можно сделать вывод о том, что для обращения в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации прав должника на имущество, полученное им в результате реализации договора участия в долевом строительстве, судебному приставу-исполнителю необходимо вступившее в силу решение суда с требованием о проведении такой регистрации, вынесенное по иску

застройщика.

Очевидно, что это делает практически невозможным обращение взыскания на недвижимое имущество должника, полученное по договору долевого участия в строительстве.

3. Обращение взыскания на постройки

Общие положения.

Зданием называется постройка, обладающая полезной внутренней вместимостью, которая используется для размещения людей, не связанных с ее техническим и коммерческим обслуживанием. К зданиям относятся дома, производственные корпуса, гаражи, сараи, школы, театры и т.д.

Сооружение - это постройка, хозяйственное назначение которой реализуется за счет ее собственных полезных технических или коммерческих свойств, безотносительно к возможности размещения внутри нее людей, не связанных с ее техническим или коммерческим обслуживанием. К ним относятся дороги, мосты, каналы, трубопроводы и т.д.