<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество выдается судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.

Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

- копия акта о наложении ареста на имущество должника;

- правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

- копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

- копия решения об отводе земельного участка;

- копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

5. Обращение взыскания на земельный участок

Арест, оценка и обращение взыскания на земельный участок осуществляются по общим правилам, предусмотренным для недвижимого имущества, за некоторыми исключениями.

Земельный участок - это часть пространства (территории), ограниченная в порядке, установленном земельным законодательством, государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть обременен сервитутом. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Соответственно, сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Наличие сервитута может значительно повлиять на стоимость участка. В случае наличия сервитута судебный пристав-исполнитель отмечает наличие указанного обременения в акте о наложении ареста и постановлении.

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. И, хотя из приведенной статьи не ясно, необходимо ли отдельное решение суда об обращении взыскания на земельный участок и зачем оно нужно, или все-таки достаточным условием для обращения взыскания на земельный участок будет исполнительный лист, соответственно выданный на основании судебного решения, судебная практика стала развиваться таким образом, что фактически для обращения взыскания на земельный участок требуется получение специального судебного решения, поэтому после ареста земельного участка (напомним, что обращение взыскания состоит из изъятия и реализации) судебному приставу-исполнителю или взыскателю необходимо обратиться в суд.

Глава 5. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

1. Общие положения о реализации заложенного имущества

Суть залога состоит в том, что в имуществе должника выделяется определенное имущество, из стоимости которого кредитору по основному обязательству должно быть предоставлено преимущественное удовлетворение в случае неисполнения основного обязательства должником.

Поиск и арест заложенного имущества осуществляются по общим правилам исполнительного производства. Следует учитывать, что при наличии сведений о том, что имущество находится в залоге, судебный пристав-исполнитель при наложении ареста указывает о наличии указанного обременения в постановлении и акте о наложении ареста.

В исполнительном производстве при обращении взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя следует различать обращение взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса и обращение взыскания по исполнительному листу, выданному на основании решения суда или судебного приказа. Также возможно выделить обращение взыскания на заложенное движимое и недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 78 Закона об исполнительном производстве обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу -судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

Начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в решении суда (п. 10 ст. 28.1 Закона о залоге) или в исполнительной надписи нотариуса (ст. 92 Основ законодательства РФ о нотариате < 1>).

<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357 (с послед. изм.).

Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество) при обращении взыскания во внесудебном порядке.

Кроме того, если при реализации заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса

Согласно ст. 89 Основ законодательства РФ о нотариате в случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге, или, если права залогодержателя удостоверены закладной, исполнительная надпись совершается на закладной.

Согласно п. 9 ч. 1 ст. 12 Закона об исполнительном производстве исполнительная надпись нотариуса является исполнительным документом при наличии соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенного в виде отдельного договора или включенного в договор о залоге. Однако требования, предъявляемые к исполнительным документам Законом об исполнительном производстве, не распространяются на исполнительную надпись нотариуса.

Реквизиты, необходимые в исполнительной надписи нотариуса, указаны в ст. 92 Основ законодательства РФ о нотариате. Согласно указанной статье исполнительная надпись должна содержать:

- фамилию и инициалы, должность нотариуса, совершающего исполнительную надпись;

- наименование и адрес взыскателя;

- наименование и адрес должника;

- обозначение срока, за который производится взыскание;

- обозначение суммы, подлежащей взысканию, или предметов, подлежащих

истребованию, в том числе пени, процентов, если таковые причитаются;

- обозначение суммы государственной пошлины или тарифа, уплаченных взыскателем или подлежащих взысканию с должника;

- дату (год, месяц, число) совершения исполнительной надписи;

- номер, под которым исполнительная надпись зарегистрирована в реестре;

- подпись нотариуса, совершившего исполнительную надпись;

- печать нотариуса.

Исполнительная надпись об обращении взыскания на заложенное имущество должна включать также указание на заложенное имущество, на которое обращается взыскание, и начальную продажную цену такого имущества, а при реализации недвижимого заложенного имущества - способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем и известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества, а также имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования (п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке).

Законодательством об исполнительном производстве не установлены сроки для предъявления исполнительной надписи нотариуса к исполнению. Согласно ч. 8 ст. 21 Закона об исполнительном производстве сроки предъявления к исполнению исполнительных документов, не указанных в названной статье, устанавливаются в соответствии с федеральными законами. Статьей 94 Основ законодательства РФ о нотариате установлено, что исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем, и должником являются предприятия, учреждения, организации - в течение одного года, если законодательством РФ не установлены иные сроки.