И еще об одном нюансе хотелось бы напомнить продавцам. Вы не сможете получить все деньги, пока не выпишитесь из квартиры. Если после оговоренного в договоре срока клиент продолжает упорствовать с выпиской, то его все равно выдворят оттуда через суд.

Покупатель рискует больше: квартиру все же можно вернуть себе через суд, а мошенника с вашими деньгами сыскать будет нелегко. Да и деньги вряд ли останутся у него целы.

Итак, вам показывают квартиру, предъявляют документы на нее и «под белы руки» ведут в нотариальную контору, где регистрируют сделку. В обязанности нотариуса входит удостоверение подлинности документов, а не их проверка. Конечно, если бы существовал единый банк данных на недвижимость и сделок с ней, а каждый нотариус имел к нему доступ через компьютер, вероятность обмана свелась бы почти к нулю. Но, увы, пока это дело будущего.

Сейчас же, действуя самостоятельно и необдуманно, вы рискуете купить несуществующую квартиру, либо уже проданную дважды одним и тем же лицом, либо заключить сделку, не соблюдая всех формальностей, из-за чего она тоже может быть признана недействительной.

Вот один из примеров, когда злоумышленником оказался сам продавец. Вначале он продал ее законным путем, получил деньги, а также наравне с покупателем один экземпляр договора. Покупательница квартиры по собственной безалаберности «протянула» с регистрацией права собственности и другими формальностями. Между тем экс-продавец подделал доверенность от нее на свое имя и заново продал квартиру, после чего бесследно исчез. Суд признал законность только первой сделки, а второй покупатель остался и без денег, и без квартиры. Особенно велик риск попасться на крючок такому продавцу-мошеннику при покупке комнаты. Как известно, прямая продажа комнат запрещена, но запрет можно обойти через фиктивный обмен. Аферист подает документы сразу в нескольких райжилобменах, со всех покупателей получает деньги или хотя бы аванс, оформляет несколько сделок на одну и ту же комнату и исчезает. Опять-таки выигрывает тот из покупателей, кто первым получит ордер на проживание.

Если вы покупаете квартиру, вам нужно выяснить хотя бы, кто прописан в ней, является ли продавец ее владельцем. Самый распространенный способ махинаций — продажа квартиры, которая приватизирована в двух разных местах. Если товар предлагают по неправдоподобно дешевой цене — наверняка что-то нечисто.

Не отдавайте продавцу сразу всей суммы за квартиру, даже после заключения нотариуса 20–25 процентов приберегите до момента его выписки из квартиры. Некоторые считают, что хороший способ подстраховки — это проставить в договоре о купчей реальную цену квартиры (обычно ее существенно занижают, чтобы уйти от налогов).

Много махинаций связано с тем, что деньги передают сразу после подписания договора купли-продажи. Но сделка действительна только после регистрации договора. Теперь этим, согласно распоряжению мэра, занимается только городское жилищное агентство. Что, кстати, создало дополнительные возможности для махинаций: очередь в агентство растягивается на месяц и больше.

И еще пара советов. Никогда не отдавайте никому свои паспорта, по возможности храните конфиденциальность сделки.

Гораздо действенней иной способ — прежде всего тщательно проконсультируйтесь у хорошего юриста в области недвижимости. Затем нужно произвести детальную проверку всех источников документов — то, что у риэлтерских фирм называется экспертизой сделки. Лучше всего во все инстанции приходить вместе с продавцом. Сначала в РЭУ, где он возьмет форму № 9, о вы убедитесь, что в квартире не прописано лишних людей. Идеально, чтобы к моменту оформления купчей они были выписаны из квартиры. Важно проверить источник или орган, из которого поступил документ, устанавливающий право на жилье, не подделаны ли печати. Это могут быть справки ПИБа, договоры с агентствами по приватизации, Горжилагентством, РЭУ, документы о наследовании, дарении квартиры. Сложнее, когда жилье прошло через цепочку владельцев, отследить которую целиком невозможно. Кое-какие справки могут дать в Горжилагентстве, но только владельцу квартиры.

Не уменьшайте значения сопутствующих документов, и особенно справки роно, если в семье имеются несовершеннолетние дети. Бывали случаи, когда из-за подделанной справки само роно возбуждало судебный иск и сделка признавалась недействительной. Словом, чтобы продавец вас не обманул, вам на время придется стать его тенью, двойником. Если же такая перспектива вас страшит, выход прост: обращайтесь в риэлтерское агентство, где все это сделают за вас.

Если вы хотите продать квартиру, то вас может подстерегать самая главная, порой роковая ошибка. Вы решаете самостоятельно приобрести квартиру непосредственно у продавца. Действительно, зачем вам всевозможные посредники как в лице различных агентств по недвижимости, так и в лице частных лиц?

Теперь поясним, с чем вам придется столкнуться, избрав такой путь.

При выборе и оформлении квартиры в первую очередь вы должны удостовериться в том, кто перед вами — истинный ли это продавец квартиры или посредник. Для этого нужно сверить документы, удостоверяющие собственность на квартиру, с документами продавца, удостоверяющими личность. Из формы № 9, которую выдает РЭУ, можно узнать, кто еще прописан в квартире. Если прописаны несовершеннолетние дети, необходимо при совершении сделки получить согласие роно на операции с жилплощадью и т. д.

При наличии всех необходимых документов оформление купли-продажи недвижимости производится в нотариальной конторе. Нужно иметь в виду, что сделка считается полностью законченной не тогда, когда вы в нотариате получили документ о том, что купили квартиру и зарегистрировали его в Городском жилищном агентстве, а только после того, когда из квартиры выехали и выписались жильцы.

Кроме того, могут возникнуть разные дополнительные сложности, которые для вас покажутся неразрешимыми, в то время как специалисты решат без проблем все вопросы.

Только ли из-за сложности оформления документов нужно обращаться в агентство по недвижимости?

Нет. Еще и потому, что все представленные продавцом документы нельзя (как бы это ни было оскорбительно для продавца) воспринимать как подлинные. Необходимо убедиться в подлинности представленных документов в соответствующих учреждениях.

Какие гарантии могут предоставить агентства клиенту по безопасности проведения сделки?

В первую очередь гарантией для любого клиента является юридически грамотно оформленный договор, предусматривающий высокую степень ответственности фирмы перед клиентом. Гарантией также служит капитал, которым располагает агентство.

Агентство для проведения сделки обязательно заключает договоры с клиентами, в которых обязательно указываются двусторонние неустойки как на покупателя, если он вовремя не произведет выплату по счетам, так и на фирму за весь комплекс работ, сроки, «чистоту» сделки.

Сроки выполнения работ фирмой и сроки выплат со стороны покупателя строго оговариваются, обязательно оговариваются и штрафные санкции.

Если фирма сознательно избегает любых штрафных санкций, даже упоминания о них в договоре, тогда это вызывает некоторое недоумение, и обоснованно.

Продавец квартиры при продаже ее через агентство застрахован от случаев неполучения денег, потому что фирма несет полную ответственность за передачу всей оговоренной суммы или в руки, или на расчетный счет, или как укажет продавец.

Все эти вопросы должны указываться в договоре, заключенном между фирмой и продавцом, который также обязательно предусматривает двусторонние неустойки и штрафные санкции.

Существует еще вид клиентов — не продавец и не покупатель, а «расселенец». Это название присуще только странам СНГ. Таким людям тем более нужно иметь дело только с солидной фирмой, в противном случае очень легко оказаться на улице.

Собственно, фирмы, которые действительно работают на рынке недвижимости, за недолгий срок своей работы, по сравнению с семьюдесятью годами советской власти, ликвидировали коммуналок в Санкт-Петербурге больше, чем за все годы ее существования.

Для расселенцев гарантией является то, что, как правило, расселяемая квартира приватизируется за счет фирмы, то есть фирма уже вкладывает деньги в эту квартиру. Обычно солидная фирма дает рекламу на продажу этой квартиры, что является еще одним вложением денег в квартиру. Расселяемые клиенты спокойно ждут. Их обязанностью является только показ квартиры тем людям, которые хотят ее посмотреть от фирмы, занимающейся ее расселением. Фирма гарантирует, что к ним в дом не придет «нехороший человек».

Последним действием, дающим полную гарантию, является одновременное нотариальное оформление передачи расселяемым гражданам в собственность квартир, которые им подобраны и на которые они дали предварительное согласие, и передача их квартиры целиком в собственность покупателю. Все это происходит обязательно у одного нотариуса в одно и то же время.

Вся ответственность за выписку и освобождение квартиры в срок, оговоренный с клиентом, ложится, согласно договорам, на агентство, так как в случае срыва сроков освобождения квартиры оно попадает на неустойку в отношении клиента, купившего квартиру целиком.

Если же вы решили сдать квартиру, то и в этом случае существует несколько нехитрых правил, соблюдение которых избавит вас от возможных неприятностей.

Для начала выясните, за какую сумму вы можете сдать квартиру. Советуем обратиться в несколько фирм, занимающихся операциями с недвижимостью. Средняя цена между самой высокой и самой низкой из назначенных вам сумм и будет реальной стоимостью арендной платы за вашу квартиру. Конечно, лучше, если подбором кандидата и оформлением договора аренды займется непосредственно специализированная фирма. Вполне возможно, она и станет гарантом сохранности квартиры. По действующему законодательству, договор аренды не проходит обязательной государственной или нотариальной регистрации. Форма такого договора, в общем-то, произвольна. В фирмах, занимающихся недвижимостью, на данный момент уже выработаны типовые договоры, в большей или меньшей степени отражающие интересы сторон и положения Жилищного кодекса.