Представляется необходимым сформулировать данные принципы в отдельной статье Закона о регистрации и привести в соответствие с ними нормы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Анализ ст. 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности.
Статьи 251, 564 ГК РФ связывают момент перехода права собственности с моментом государственной регистрации этого права. В то же время законодатель допускает регистрацию перехода права, прямо предусмотрев данную процедуру в качестве самостоятельной, не связанной с регистрацией сделки: согласно ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Более того, по общему правилу для договора продажи недвижимости не требуется его государственная регистрация (ст. 550 ГК РФ), исключения составляют договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).
Представляется, что разрешить вопрос о соотношении возникновения, перехода и прекращения прав могут Правила ведения Единого государственного реестра прав. Согласно п. 63 раздела VI, «если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве». Данным положением нормативного акта подтверждается вышеприведенный вывод о том, что переход права представляет собой прекращение права собственности у одного лица и возникновение права у другого.
2. Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей. О том, какое огромное социальное значение приобрела в последнее время рассматриваемая проблема, свидетельствуют многочисленные публикации на эту тему в юридической литературе, а также тот факт, что вопрос о защите добросовестных приобретателей был поставлен перед Конституционным Судом РФ. Однако проблема до сих пор не решена на законодательном уровне.
По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикацию в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно. Это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.
Для признания добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного у неуправомоченного лица, необходимы особые правила, помещенные в ГК РФ. Причем они должны учитывать коренное различие в режиме оборота движимого и недвижимого имущества. В связи с этим набор фактов, которые образуют фактический состав добросовестного приобретения имущества, будет несколько отличаться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь – движимом или недвижимом.
Мы уже указывали на некорректность применения ст. 302 ГК РФ при решении вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником. Но если ее использование в отношении движимого имущества еще допустимо (ведь другой подходящей статьи нет), то в случае с недвижимым имуществом – вряд ли. Статья 302 ГК РФ имеет в виду определенный порядок выбытия вещи из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, а также учитывает, что к моменту предъявления виндикационного иска приобретатель уже стал владельцем вещи. Повторим, что для недвижимости важное значение имеют не эти факты, а факт записи на имя отчуждателя и совершение приобретателем записи на свое имя.
Важной гарантией защиты правообладателей от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов (за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации), если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации). [152]
Некоторые основания отказа в регистрации нуждаются в следующих изменениях. Как справедливо отмечает Н.В. Прокопьева [153] , в основании отказа, в котором говорится о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество, не упоминается о не подлежащих регистрации сделках. Поэтому более правильной была бы следующая формулировка: «право или сделка, о государственной регистрации которых просит заявитель, не подлежат государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».
В изменении нуждается и следующее основание отказа: «акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания». Во-первых, регистрирующий орган не вправе признавать такие акты недействительными. Во-вторых, не все акты, изданные с нарушением законодательства, признаются недействительными, и поэтому в качестве правоустанавливающего документа может быть представлен акт, изданный с нарушением норм законодательства, но не признанный недействительным. В этом случае наиболее приемлемой могла бы стать следующая формулировка основания для отказа: «акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания». При этом можно ввести еще одно основание для отказа: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке».
3. Согласно ст. 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, зарегистрированные права на недвижимое имущество добросовестного приобретателя получают признание со стороны государства и могут быть оспорены лишь в суде.
Однако в силу п. 8 ст. 12 Закона, при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ, что формально сводит на «нет» факт признания государством зарегистрированного права.
Объяснить приведенную правовую норму можно, лишь рассмотрев ст. 6 Закона, в которой предусмотрен некоторый «переходный» период для государственной регистрации всех прав на недвижимое имущество, возникших до вступления Закона в силу.
Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. В то же время государственная регистрация возникших после введения в действие Закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.
Следовательно, установленное Законом соотношение между записью в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающим документом вполне оправданно в отношении тех прав, которые возникли до вступления Закона в силу, но еще не были в соответствии с ним зарегистрированы.