Сегодня уже можно обобщить опыт работы Управления в рассматриваемой области. Анализ проведенной в Управлении работы по государственной регистрации ипотеки позволяет привести следующие цифры:

Таблица 1.1.

Таким образом, по сравнению с 2004 г., в 2005 г. количество ипотек на территории Волгоградской области существенно возросло.

При этом основная масса, а именно 1672 ипотеки, приходится на отношения, связанные с ипотечным жилищным кредитованием, что свидетельствует об активном развитии данного института на территории Волгоградской области.

Основной проблемой при государственной регистрации ипотеки по-прежнему остается недостаточное законодательное урегулирование в этой области. Сегодня назрела острая необходимость в издании нормативного акта, устанавливающего порядок государственной регистрации ипотеки объектов нежилого назначения и земельных участков.

В соответствии со ст. 9 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по местонахождению недвижимого имущества.

Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» [139] была образована Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которой были переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 [140] , федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Росрегистрация.

Позднее в силу Указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» [141] Росрегистрация была переподчинена Министерству экономического развития.

Хотя Росрегистрация подведомственна Минэкономразвития России, она является самостоятельным юридическим органом. Возглавляет Росрегистрацию директор Федеральной регистрационной службы – главный государственный регистратор Российской Федерации (далее – директор), назначаемый на должность и освобождаемый от должности Президентом РФ по представлению Председателя Правительства РФ.

Территориальным органом Росрегистрации является Управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ (далее – Управление). В соответствии с Положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы, утвержденным приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации» [142] , Управление возглавляет руководитель – главный государственный регистратор субъекта (субъектов) РФ, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром экономического развития России.

В настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в некоторой изоляции от указанных структур, тем или иным образом содействующих процессу государственной регистрации договора ипотеки. Эта изоляция выражается прежде всего в информационной разобщенности нотариата, кадастровых палат, управлений Роснедвижимости, органов БТИ, управлений Росрегистрации и иных подобных органов. Так, регистрация договоров ипотеки осуществляется на основе данных, не имеющих высокой степени достоверности. Например, возможна ситуация, когда за несколько дней до подачи документов на регистрацию договора ипотеки юридическое лицо вносит изменения в устав, ограничивая полномочия руководителя в части заключения договоров. Но Росрегистрация получает устав, в котором нет подобных изменений, по причине отсутствия механизма передачи данных между органом, регистрирующим внесение изменений в уставные документы, и управлением Федеральной регистрационной службы. В результате происходит регистрация по сути оспоримой сделки. В другом случае возможна отмена доверенности, о чем нотариус не может оперативно сообщить в органы Росрегистрации. На практике были случаи, когда неправомерно отчуждалось имущество, на которое был наложен арест, именно по причине отсутствия механизма быстрой передачи данных о наложенном аресте в заинтересованные органы. Поэтому в области государственной регистрации договоров ипотеки и других сделок и прав необходимо создание единой информационной системы, включающей в себя не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях. За счет актуальности такой информации возможно пресечение совершения незаконных сделок с недвижимостью.

Одним из первых шагов в этом направлении можно считать создание единой электронной базы данных органов Росрегистрации, Роснедвижимости и нотариата. При этом сотрудники указанных органов имели бы доступ к указанной базе данных. Это позволило бы иметь актуальную информацию как об объекте недвижимого имущества, так и о правообладателе, что значительно облегчило бы и ускорило процесс регистрации, исключив в большинстве случаев необходимость направления письменных запросов в соответствующие органы.

Создание указанной информационной системы поможет не только решить проблемы взаимодействия между различными органами, но и упростит действия граждан по регистрации прав. Ведь сегодня правообладатели вынуждены обращаться в различные инстанции, собирая справки.

Кроме того, полная реализация принципа открытости сведений возможна при существовании Единого государственного реестра прав на всей территории Российской Федерации. На данный момент единого реестра не существует даже в рамках большинства субъектов Российской Федерации, т. е. информация предоставляется по территории района, в котором работает определенный отдел управления Росрегистрации. Тем более невозможно предоставление информации, например, о правах отдельного лица на объекты недвижимости по всей территории Российской Федерации. Для этого будет необходимо сделать несколько десятков, а то и сотен запросов. В настоящее время создание единого государственного реестра на всей территории страны представляется весьма проблематичным.

Необходимо также учитывать, что проводимая в настоящее время работа по созданию на всей территории России единого реестра осложняется несовместимостью существующего программного обеспечения каждого управления Росрегистрации с разработанной версией единого реестра. Так, при проведении синхронизации соответствующего реестра управления Росрегистрации с единым российским реестром происходит частичная потеря данных!

По мнению автора, до образования Росрегистрации законодатель допустил серьезную ошибку, позволив субъектам федерации развивать собственную систему регистрации прав на недвижимое имущество. Это привело к тому, что создалась весьма противоречивая практика работы регистрационных органов. Например, формирование кадастрового (условного) номера, который должен с точностью идентифицировать объект недвижимости, происходило по различным правилам. Сведение воедино информации об объектах недвижимости в рамках территории Российской Федерации влечет значительные трудности.

Эта проблема не так серьезна, когда речь идет о выяснении того, заложено или нет недвижимое имущество, установлен ли в отношении него сервитут – здесь достаточно сведений об объекте недвижимости в рамках отдельной территории. Однако, когда речь идет о том, чтобы предоставить информацию, к примеру, обо всех заложенных на территории Российской Федерации объектах недвижимости конкретным лицом, проблема становится более острой.

Например, в Московской области государственная регистрация отдельных категорий сделок и прав на недвижимость осуществляется как в отделах Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по соответствующему муниципальному району области, так и в центральном аппарате управления. При этом зачастую информация в реестре отдельного отдела может не совпадать с информацией реестра центрального аппарата управления. Данная проблема связана с отсутствием в Московской области по-настоящему единого реестра прав. Регистрация в данном случае проводится по двум реестрам, которые должны периодически синхронизироваться. Однако это происходит не всегда. Именно с этим связаны проблемы, которые возникают с регистрацией сделок с объектами недвижимости, на которые наложен арест, а также несоответствие информации в реестре действительности.