Права на земельные имущества в древнее время подлежат существенным ограничениям у всех народов.

История человечества начинается на Востоке картиной полного поглощения личности государственным союзом, но из всех частных прав лица наиболее ограниченным является право на недвижимые вещи. История евреев, Египта, Лаконии, Древнего Рима (ager puplicus), Византии и средневековой Европы указывает, что во всех упомянутых странах, с дальнейшими успехами гражданской свободы, элемент частноправовой очищается; полномочия лица в сфере вещных прав растут. Вообще всемирно-исторический ход развития вещных прав, и в особенности права собственности на землю, стоит в теснейшей связи с историей государственного права и есть не что иное, как постепенный прогресс прав частного лица от момента первоначального поглощения их государством.

Наоборот, общий ход развития права собственности в русской жизни обыкновенно определяют следующей схемой: а) в 1-й период (до татарщины) права собственности были наиболее полны и свободны от ограничений со стороны государства, б) Ограничения являются уже потом из случайных причин монгольского и литовского завоевания (мнение Неволина и особенно Костомарова); впрочем, некоторые видят источник ограничений права собственности в событии более раннем – завоевании варяжском (мнение Лакиера). Это то же, что в старинных теориях феодализма учение о завоевании германцами римской территории, как источнике феодализма. Некоторые, избегая объяснений историческими случайностями внешних событий, останавливаются на фактах внутренней истории русского государственного права и утверждают (Б. Н. Чичерин), что ограниченные, условные права собственности являются вследствие оседлости князей с XII в., когда вся земля становится вотчиной князя, от которого частные лица заимствуют свои укороченные права. Несмотря на различие воззрений, все названные писатели согласны в том, что ограничения прав собственности явились впоследствии, а первоначально права эти были полными и неограниченными. Исключение составляет проф. Энгельман, который полагает, что в древнейшее время, хотя владение землей было полно и неограниченно, но зато это только владение, факт, не доросший до права собственности, т. е. не имевший гарантий и признания со стороны государства. Стремясь добыть это последнее (укрепить его), владельцы обратились к власти государства и, получив от нее требуемое, поступились в пользу ее правами распоряжения. Владение стало правом собственности, но правом ограниченным и условным. Таким образом и здесь мы имеем в конечном выводе положение, что условные права суть явление сравнительно новое, в) Наконец, в период империи накопившиеся исторически ограничения права собственности отпадают постепенно, и лишь в недавнее время это право достигает той степени полноты, какую находим в действующем законе.

Если представленная схема истории права собственности правильна, то мы имели бы в русском праве единственное исключение в общемировой истории этого права, где, как мы видели, дело начинается с ограниченной и условной собственности частных лиц и лишь постепенно, с возвышением прав лица, это последнее завоевывает мало-помалу независимое господство над вещами. Такая (мнимая) оригинальность русского права невольно становится подозрительной. Несомненное явление ограничений права собственности и исторический ход этих ограничений в русском праве требуют иной конструкции и других объяснений. В дальнейшем изложении мы должны проверить представленную схему; именно на вопросах об отношении владения к праву собственности, о способах приобретения права собственности и о взаимном отношении субъектов права на одну и ту же вещь и возникающих отсюда видах прав. Что касается до теорий завоеваний (варяжского, татарского, литовского), то они окончательно признаны несостоятельными и не нуждаются в опровержении.

Владение и право собственности. С исторической стороны вопрос о сущности права частных лиц на вещи в начальную эпоху истории представляется весьма затруднительным: было ли обладание вещью первоначально простым фактом, владением (отвлеченный термин «собственность» неизвестен древнему праву; тогда он заменялся описательными выражениями «впрок», «навеки» и т. д., чем обозначалась продолжительность права, а не полнота его), или же это обладание явилось уже в древности со всеми атрибутами отвлеченного права собственности (и, следовательно, возможно было сохранить право собственности, перестав владеть вещью, и приобресть ее помимо владения)? Если обладание вещью является сперва на степени фактического владения, то когда и как возникает из него действительное право собственности?

Постановленные вопросы разрешаются историками-юристами не вполне и неокончательно. По мнению проф. Энгельмана, как мы видели, права на землю в древнейшее время были только правами владения; по мнению других, вообще в древности и у нас не различали владения и собственности (Проф. Сергеевич: «Лекции и исследования», 1899. С. 401). В русском термине «владеть» заключается понятие possessio и dominium; владение (от индоевропейского walten, а не от «волю деяти», как думал Марошкин) есть общий термин для обозначения вещных прав; в смысле права собственности оно особенно ясно в западнорусском языке: «властная земля» означает собственность на землю. Этот термин начали приурочивать к понятию possessio тогда, когда для обозначения dominium создан новый термин «собственность» (в конце XVIII в.). Полное и неограниченное владение становится собственностью тогда, когда получает признание со стороны других лиц и общества: так, давностное владение становится правом, когда нет оспаривающих это право. Нет сомнения, что право собственности, независимо от факта владения, сознаваемо было с древнейших времен, что это сознание применимо и к праву на недвижимые вещи, но выражено в Русской Правде определенно относительно движимых вещей: «Если кто опознает (свою вещь у другого), то не должен брать ее, говоря: «это мое», но должен сказать ему так: «Пойди на свод, где ты взял» (Ак. 13). Владение может быть приобретено добросовестно, и потому владелец имеет право получить обратно тот эквивалент, который он дал за нее, в случае отыскания недобросовестного приобретателя. Отсюда следует, а) что собственник, при утрате владения, не утрачивает ео ipso права на вещь (что, впрочем, ясно и из множества других статей Русской Правды о своде и татьбе, а также о находке: см. Рус. Пр. Кар. 29, 30; Пск. Судн. гр., 46); б) что добросовестное владение, сталкиваясь с правом собственности и уступая ему, пользуется тем не менее признанием (вознаграждается на счет недобросовестного приобретателя). Очевидно, относительно движимостей спора быть не может. Относительно недвижимости, в частности, земли, дело не столь ясно. Есть как будто, действительно, признаки неразличения владения и собственности, замечаемые не только в начале истории, но и в довольно поздних временах; мы увидим их при изложении прав на волостные и городские имущества, права залога и т. д. Причина этого скрывалась в соотношении нескольких субъектов на одну и туже вещь, а не в отсутствии утверждения прав государством. Никак нельзя согласиться, что когда-либо идея владения совершенно покрывала понятие собственности. Например, признак поглощения понятия собственности понятием владения видят в обычной формуле древних актов для обозначения границ земельного участка: «…куда коса, соха и топор ходили». Но этим означается именно только фактический объем вещи и (косвенным образом) способ приобретения вещи – оккупация, а отнюдь не существо права на вещь. Присутствие отвлеченного понятия о праве собственности на недвижимые вещи в первый период истории утверждается постановлениями Русской Правды о межах и перетесах (Кар. 83–84) и других юридических знаках (Там же. 82). Внутри своей межи собственник может ничем не проявлять фактического владения, но остается собственником; нарушение межи не есть еще завладение («межу перетнет», т. е. перерубить; «борт разнаменует»); но это есть деяние воспрещенное и преступное. К тому же выводу наклоняют постановления о давности – институте, несомненно древнейшем: владелец не тотчас устраняет собственника, а лишь при наступлении условий, при которых является предположение об оставлении вещи собственником. В XV в. уже закон совершенно точно отделяет понятие собственности и юридического владения: Псковская Судная грамота – постановлениями о давности и пожизненном владении (ст. 9, 72, 88, 79), Новгородская – постановлениями о защите владения, независимо от вопроса о праве собственности: «…до суда на землю не наезжать, а о земле позвать к суду», т. е. собственник не вправе сам нарушить владение собственной вещью стороннего лица. Ответчик может предъявить иск о наезде и грабеже (нарушении владения) в земном деле отдельно от иска о праве на эту землю, если виновник наезда окажется действительно собственником земли, то он тем не менее несет наказание за нарушение владения (ст. 10–11). Так как эти памятники относятся к XV в., то вышеприведенные указания актов XV и XVI вв. отнюдь не могут быть истолкованы в смысле обратном.