Заслуживает внимания ещё один кусочек головоломки. Возможно, именно в нем содержится ключ к поиску лекарства. Почти без исключения в США и Канаде земля, поглощаемая разрастанием пригородов, являлась собственностью традиционных семейных фермерских хозяйств 55. Многие фермерские семьи были не в состоянии обеспечить себе достойную жизнь работой на земле. Особенно если зачесть в её себестоимость свой собственный бесконечный и тяжёлый труд. Капитальные затраты на приобретение техники и прочие операционные затраты всегда держали их в долгу или под угрозой неуплаты процентов вовремя. Цены на зерно в урожайные годы оказывались столь низкими, что едва покрывали производственные затраты: ведь преображение сельского хозяйства привело к росту капитальных вложений и снижению продажной цены продукции. Когда фермер становился слишком стар, чтобы продолжать работать, ни среди детей, ни среди других наследников все чаще не находилось тех, кто хотел бы взвалить на себя тяготы фермерского хозяйства. Они уже были знакомы с иным образом жизни, менее рискованным и не столь тягостным.
Продажа фермы становилась разумным выходом, гораздо лучшим, чем её продажа за долги. Продажа давала возможность не только расплатиться по долгам, но и обустроить гнёздышко на старость лет: часть денег можно было потратить на приобретение домашней техники, сберегающей силы женщин, на то, чтобы позволить женщинам не работать, вести домашнее хозяйство, или на открытие собственного бизнеса. Более того, продажа земли могла обеспечить средства на обучение детей и внуков специальностям, дающим приличный доход. Таким образом два, а то и три поколения фермерской семьи со своей землёй вступали в постаграрную фазу экономики.
Если ферма находилась вдалеке от города, развивавшего свою пригородную зону, в роли покупателя, как правило, выступало крупное предприятие, владельцы и менеджеры которого, очень далёкие от сельскохозяйственных работ (разве только как хобби), стремились расширить распашку земли. Если же ферма оказывалась на границе крупного города, лучшее предложение следовало от девелоперов пригородного развития. Расползание пригорода по определению не относится к интенсивным формам землепользования. Но уж точно такое использование земли более интенсивно, чем сельское хозяйство. Уже только поэтому цены за акр были достаточно высоки, чтобы семейные фермы охотно или даже с энтузиазмом продавали свою землю девелоперам, которые намеревались вывести её из сельскохозяйственного оборота. В данном случае и фермеры, и девелоперы решали свои проблемы по схеме обоюдного выигрыша. Под этим давлением зеленые пояса, которые, как некогда планировалось, должны были окружать город, сдерживая его рост в пространстве, а также земля, по прежним схемам отведённая под сельскохозяйственные нужды, ускоренно таяли. Только в случае прямой продажи фермерской земли общественным организациям или дарения организациям природоохранным были сохранены фрагменты прежнего сельскохозяйственного ландшафта вблизи крупных городов. Беспрецедентная роскошь для общества — вывести такие площади из агрооборота. Однако перемены в технологии дали возможность трём или четырём процентам населения производить достаточно продукции для остальных девяноста шести процентов, и это экономически вполне оправдывало перепрофилирование земель семейных ферм. Теоретически неэкономное использование земли стало резонным, поскольку она теперь использовалась хотя и иначе, но более интенсивным образом.
Расползание пригорода может стать менее затратным только в том случае, если интенсивность землепользования будет повышена. Если это случится, то нынешнее распространение города в пространстве окажется переходной стадией: между аграрной фазой использования земли и фазой настолько высокой плотности её использования, что это позволит содержать общественный транспорт, формировать жизнеспособные соседские сообщества, снизить зависимость от автомобиля и преодолеть нехватку доступного жилья 56. Однако что за нажим может сделать интенсификацию разрастания пригородов не только возможной, но и необходимой? Такую силу не надо создавать искусственно. Она бы скорее всего оказалась ничуть не лучше, чем политика сдерживания квартирной платы, «красной черты» и сноса трущоб — то есть типичным социальным конструированием, результатом которого непременно становились рост бездомности и гибель сообществ.
К 2011 году людям первого поколения послевоенного беби-бума исполнится шестьдесят пять лет. Многие из тех, кого до тех пор не выбросит на обочину сокращение или банкротство корпораций или страсть реформированного управления к экономии любой ценой, предпочтут выйти на пенсию. В 2015 году родившиеся в 1950-м, который был пиком беби-бума, составят своего рода «цунами» кандидатов на пенсионный статус. За этим последуют ещё шесть лет «потопа». Многие, если не большинство, рассчитывают на превращение своей основной собственности — своих домов и участков — в комфортные семейные гнёзда или на обращение их в фонд образования (вернее, приобретения дипломов) для своих внуков 57.
Вполне возможно, что стоимость домов будет расти беспредельно. Это требует специального планирования. В марте 2003 года «Нью-Йорк таймс» цитировала Лайла Грэмли, в прошлом управляющего Федеральным резервным фондом. Он утверждал, что Алан Гринспен, председатель фонда, обладает возможностью снизить ставку по ипотеке на тридцать лет до 2,5 процента годовых и удерживать её на этом уровне. Журналист осторожно подчеркнул, что если такая политика будет длиться долго, она вызовет «волну приобретения и банковской перезакладки домов, которая толкнёт владельцев к тому, чтобы обращать свои дома в наличные деньги… Но такие лёгкие деньги не сделают ничего для оживления бизнеса». Другими словами, пузырь цен на жильё может надуваться ещё долгое время. Но даже если, как утверждает Грэмли, стоимость пустующих квартир в кондоминиумах растёт и в США, и в Канаде, а в Лондоне отмечено падение квартирной платы, всего этого не достаточно для того, чтобы сократить нехватку жилья для бедных. Скорее мы видим сигналы того, что спрос и предложение начинают сближаться. В любом случае, раньше или позже, этот пузырь лопнет, что неотвратимо случается со всеми пузырями спекулятивного характера, где давление не обеспечено соизмеримым ростом экономики в целом. Жилищный пузырь лопнет, будь то до или во время нарастания волны выходов на пенсию. И в целом ряде мест сила, движущая интенсификацию землепользования в пригородах, станет неодолимой. Когда владельцы пригородных домов и земли обнаружат, что их собственность более не в состоянии пассивным образом увеличивать их состояние и что её можно заставить активно работать, они несомненно отвергнут правила зонирования и прочие нынешние ограничения.
Большинство владельцев пригородных участков, ощутив это давление, конечно же, продадут и дома и землю девелоперам, которые захотят использовать их более интенсивно путём строительства многоквартирных домов, недорогих кондоминиумов и построек малого бизнеса — того, что будет обещать наибольшую отдачу на рынке. Иные из более предприимчивых владельцев сами перестроят свои дома в недорогие квартиры под наём. Третьи обнаружат, что их участок позволяет построить ещё два-три небольших дома позади старого, в один из которых они предпочтут перебраться сами, заодно сократив объём работ по уборке и поддержанию хозяйства. Это высвободит их прежний дом и его гараж для сдачи внаём другой семье, для обустройства маленького пансиона, парикмахерской, конторы общественной организации или офиса юриста, поскольку потребуется оформлять множество новых договоров. Здесь усматривается великое множество функций: художественные студии, маленькие детские сады… Когда менее предприимчивые соседи обнаружат, что такого рода эксперименты дают доход, они скорее всего будут подражать пионерам. С точки зрения интересов общества было бы предпочтительно, чтобы владельцы домов сами осуществили интенсификацию использования своих участков. Их изобретательность позволит в большинстве случаев обойтись без сноса вполне пригодных к использованию построек, к чему так тяготеют девелоперы. Это повысит разнообразие новых услуг и позволит добиться гораздо большего очарования застройки в целом 58.