Жилищный фонд используется гражданами неравномерно в форме квартир, индивидуальных домов, комнат. В 1989 г. в РСФСР было 39,2 млн семей. Из них 63,7% проживали в отдельных квартирах и 24% — в индивидуальных домах. 6,1% семей проживали в коммунальных квартирах, 2,7% занимали части индивидуальных домов, 3,6% проживали в общежитиях (97,1% семей, проживавших в общежитиях, занимали 1 и более комнат). За первые 10 лет реформ положение существенно не изменилось (за исключением кратного уменьшения проживающих в коммунальных квартирах) Согласно данным переписи 2002 г. в РФ было 52,7 млн частных домохозяйств (в среднем по 2,7 чел.), в отдельных квартирах проживали 66,4% граждан, в индивидуальных домах — 25,9%, в коммунальных квартирах — 1,6%, в общежитиях — 3,2%. 1,6 млн частных домохозяйств (3,1%, или 4,43 млн чел.) снимали жилые помещения у отдельных граждан. Данные переписи 2010 г. по жилищным условиям на начало 2013 г. еще не опубликованы. Известно, что в 2010 г. в РФ было 54,6 млн частных домохозяйств (в среднем по 2,6 человека).

Даже если пользоваться усредненными значениями, видно, что за шесть пятилеток (1961-1990 гг.) всего было построено 37,9 млн квартир общей полезной площадью 1814,2 млн м² (в среднем за год 1,3 млн квартир со среднегодовой площадью 60,5 млн м²). За 1992-2010 гг. построено 10,3 млн квартир общей полезной площадью 804,2 млн м² (в среднем за год 0,5 млн квартир со среднегодовой площадью 42,3 млн м²). Другими словами в годы реформ в среднем стали строить в 2,3 раза меньше квартир, а их среднегодовая вводимая площадь сократилась в 1,4 раза. Новых квартир все меньше и они все меньше напоминают малогабаритные (Рис. 3-8). Надо отметить, что в строительстве жилья произошла ориентация на удовлетворение потребности именно зажиточной части населения. Это выразилось в значительном увеличении среднего размера построенных квартир — с 54,4 и 59,1 м² в 1985 и 1990 гг. до 68,2 м² в 1995 г., 81,1 м² в 2000 г., и 84,5 м² в 2005 г., 81,5 м² в 2010 г. (в 2011 г. 79,3 м²). После первых 10 лет реформ квартиры ежегодно получали или приобретали в 3 раза меньше семей (Рис. 3-8).

Рис. 3-8. Число и средний размер построенных квартир в РСФСР и РФ, тыс. (левая шкала) и кв. м (правая шкала)

Еще одним существенным изменением стало резкое выделение Москвы и Московской области как “островка благополучия” в жилищном строительстве на фоне общего для России кризиса, в том числе и во “второй столице”, Санкт-Петербурге,

Если с 1985 по 1991 г. жилищное строительство в среднем по РСФСР велось в стабильном темпе, а в Москве даже сокращалось после “бума” 70-х и начала 80-х годов, то в ходе реформы положение резко изменилось. Разительный контраст возник и сохраняется даже между Москвой и ее ближайшим окружением — Центральным федеральным округом России. Это также видно на Рис. 3-9.

Рис. 3-9. Ввод в действие жилых домов, в % к 1985 году:

1 — РСФСР, РФ в целом; 2 — Москва и Московская обл.; 3 — Центральный федеральный округ за исключением Москвы и Московской области

Комфортность советских квартир оценивалась размером кухонь, ванных комнат, коридоров, встроенных шкафов и других вспомогательных помещений — в общей площади квартиры их доля за 1980-е увеличилась незначительно с 38 до 40%. В 1990 г. считалось, что при проектировании жилых домов недостаточно учитывается потребность населения даже в подобных однокомнатных и двухкомнатных квартирах. Эти пожелания в комфортности квартир в годы реформ были изменены и реализованы так, что средний размер вновь построенных квартир за 1990-2010 гг. вырос с 59,1 до 81,5 кв. м (Рис. 3-8). С одной стороны, это свидетельствует о росте комфортности вновь вводимого жилья, а с другой — о снижении его доступности по причине роста площади квартиры при одновременном росте цены 1 кв. метра.

Еще более существенный рост комфортности наблюдается в квартирах, построенных населением за счет собственных и заемных средств: за 1990-2011 гг. их средний метраж вырос в 1,7 раза — с 79 до 132,9 кв.м. Доля таких построенных квартир в 2010 г. составляла 26,7%. Другими словами в начале 2010-х частник строит для себя чуть более четверти всех квартир (больших и комфортабельных), которые и дают почти половину вклада в построенные метры на душу населения. Но за годы реформ в сравнении с уровнем 1990 г. недопостроено в среднем 8,7 млн квартир, что эквивалентно восстановительному строительству на достигнутом в 2011 г. уровне в течение 11 лет. При таком положении дел должны были бы удлиниться и отреформированные очереди на квартиры, а с ними хоть как-то сохраниться отсроченная доступность жилья для большинства населения. Но и этого не произошло.

Во второй половине 80-х годов на учете для улучшения жилищных условий ежегодно стояло около 9 млн (то есть 25%) семей, включая одиночек. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие жилой площади 5-7 м² на одного человека. Ежегодно улучшали жилищные условия 12-17% от числа стоявших на учете (в 1987 г. 17%, в 1990 г. 14%). Эта система была реформирована, очередь нуждающихся быстро сокращалась (изменялись критерии нужды). В 1995 г. число учтенных нуждающихся составляло 7,7 млн семей, в 2000 г. — 5,4 млн семей, в 2005 г. — 3,4 млн семей, в 2010 г. — 2,8 млн семей, в 2011 г. — 2798 тыс. семей (из них 181 тыс. получили жилье). Если в 1990 г. 20% всех семей могли претендовать на улучшение жилищных условий и очередь нуждающихся укорачивалась на 14% в год, то в 1995% претендовали 15% всех российских семей (очередь сокращалась на 8%), в 2000 г. — 11% семей (очередь сокращалась на 4%), в 2005 г. — 7% семей (очередь сокращалась на 4%), в 2010 г. — 6% семей (очередь сокращалась на 9%), в 2011 г. — 5% семей (очередь сокращалась на 5%). Таким образом, в годы реформ очереди на жилье были практически ликвидированы, а их остатки стали недоступны для большинства российских семей.

Значительную часть жилья для предоставления своим работникам строили в РСФСР промышленные и сельскохозяйственные предприятия, В целом население высоко оценивало деятельность предприятий по обеспечению жильем. При опросе 1990 г. в РСФСР 50,4% опрошенных считали, что услуги по предоставлению жилья следует развивать предприятиям, а 28,3% — что их следует развивать местным органам власти. После приватизации предприятия практически прекратили эту деятельность.

В РСФСР улучшить жилищные условия можно было не только через постановку на учет в райисполкоме или в профкоме предприятия, но и путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Государственные строительные организации продавали ЖСК готовые дома почти по себестоимости, с небольшой наценкой. За 1966-1990 гг. через ЖСК было построено квартир полезной площадью 86,3 млн м², что составило около 6% площади введенных в строй квартир. За первые 10 лет реформ строительство квартир через ЖСК было свернуто с 2,9 до 0,7 млн м, а к 2010 г. упало еще ниже — до 0,3 млн м² (0,5% построенной жилплощади).

На этом “первичном рынке” жилплощади через ЖСК 1 м² стоил в 1986-1987 гг. в Москве 192 руб., что составляло 89% от средней месячной зарплаты по РСФСР. Таким образом, стандартная квартира из 2 комнат (18 и 12 м²) стоила среднюю зарплату за 3 года (при этом оплата жилья производилась в рассрочку на 15 лет без процента или под очень малый процент).

В результате реформы предоставление государством бесплатной жилплощади резко сократилось, а в большинстве регионов практически прекратилось. В 1990 г. получили жилье 1296 тыс. семей, а в 2000 г. — 229 тыс., в 2010 г. — 244 тыс., в 2011 г. — 181 тыс., т.е. ежегодно в 5-9 раз меньше:

Взамен возник рынок жилья. Ввиду того, что жилье — фундаментальное условие жизни, цены на жилье сразу установились очень высокие, и они продолжают расти. В 1996 г. в среднем по РФ 1 м² стоил 418% от средней начисленной месячной заработной платы (при этом квартиры стали предоставляться без полов, окраски и оборудования). В 1999 г. средняя цена 1 м² жилья составляла в РФ 460%, в 2000 г. 390%, в 2006 г. 341%, в 2010 г. 230% средней месячной зарплаты по РФ.