Судом установлено, что по договору купли-продажи от 3 января 2002г. Д-ский приобрел у Д-ян 1/8 часть жилого дома в г.Кисловодске. Он занимает жилую комнату и пользуется кухней, которые расположены на втором этаже, а Д-ян, которой принадлежит на праве собственности 1/4 часть дома, — помещения на первом этаже с примыкающей к ним самовольно возведенной пристройкой.

Разрешая спор, суд исходил из того, что все заинтересованные службы (ОАО "Горэлектросеть" г.Кисловодска, отдел государственного пожарного надзора по г.Кисловодску, ОАО "Кисловодскгоргаз", предприятие "Водоканал"г.Кисловодска) пришли к выводу о том, что возведенная Д-ян пристройка отвечает установленным требованиям и может быть принята в эксплуатацию, а также того, что пристройка возведена на земельном участке, выделенном ответчице. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности признания за Д-ян права собственности на указанную пристройку и отказе в иске о ее сносе.

В то же время судом учтено, что влага от осадков с крыши пристройки попадает на стену принадлежащей Д-скому части строения, но это обстоятельство может быть устранено и без сноса пристройки. Между тем других требований, связанных с устранением препятствий в пользовании домом (об установлении водостоков, переносе труб и т.д.), Д-ским не заявлялось. Поэтому суд правомерно рассмотрел дело в пределах заявленных требований.

Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания [299].

Производственный кооператив (ПК) "Колорит" в октябре 1999г. обратился в суд с иском к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом.

В заявлении ПК "Колорит" сослался на следующие обстоятельства.

В 1990г. ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса. К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом.

13 ноября 1990г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены, и на их месте силами и за счет средств кооператива "Колорит" возведены новые постройки. В 1994г. этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним.

Решением Ворошиловского районного суда г.Волгограда от 23 мая 2002г. иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда 21 августа 2002г. решение суда оставила без изменения.

Президиум Волгоградского областного суда 7 марта 2003г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

В надзорной жалобе К. поставил вопрос об отмене решения Ворошиловского районного суда г.Волгограда, определения Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда и постановления Президиума этого же суда и вынесении нового решения об отказе ПК "Колорит" в иске.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 июня 2003г. судебные решения отменила, дело передала на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск ПК "Колорит", суд признал договор купли-продажи дома от 13 ноября 1990г. притворной сделкой на основании ст.170 ГК РФ, применил последствия ее недействительности, признав право собственности на возведенный дом за ПК "Колорит".

Однако данная норма материального права применена судом неправильно.

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, как следует из примененной судом нормы, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Производственный кооператив "Колорит" не являлся стороной по договору купли-продажи жилого дома от 13 ноября 1990г., в связи с чем правила, содержащиеся в п.2 ст.170 ГК РФ, в данном случае не могут быть применены.

Истец не представил, а суд не сослался в решении на доказательства того, что покупатель К. имел в виду иную сделку и достиг соглашения по всем ее существенным условиям, и не привел допустимых доказательств, свидетельствующих, что К. по заключенному договору в действительности имел в виду сделку, согласно которой жилой дом переходит в собственность кооператива "Колорит".

Как установлено ст.161 ГК РФ, сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В силу п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. То есть договор купли-продажи жилого дома должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания (ст.162 ГК РФ), а несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (ч.1 ст.165 ГК РФ).

Правило о соблюдении письменной формы сделки юридических лиц с гражданами в отношении жилых домов и о лишении права сторон в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания содержалось и в ГК РСФСР (ст.44, 46), действовавшем на момент продажи дома.

В соответствии со ст.54 ГПК РСФСР (ст.60 ГПК РФ) обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.

В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома между В. и ПК "Колорит" суд в решении сослался на показания свидетелей, тогда как в соответствии со ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (ст.46 ГК РСФСР).

Как видно из материалов дела, покупателем по договору купли-продажи выступал К.

В данном случае суд первой инстанции не применил правила, относящиеся к иной сделке, чем та, которую стороны имели в виду, а фактически изменил состав сторон по договору, произвел замену одного из участников возникшего правоотношения, что не предусмотрено п.2 ст.170 ГК РФ, которым руководствовался суд.

Письменных доказательств, подтверждающих факт передачи ПК "Колорит" денег К., истец не представил суду. Ссылка же на свидетельские показания в подтверждение совершения этой сделки (по передаче денег) недопустима (ст.44 ГК РСФСР, п.1 ст.162 ГК РФ).