Общины бывают двух разрядов: городская и сельская. Мы должны рассмотреть каждый из этих видов особо.

Против частной собственности в городах в последнее время сильно ополчаются некоторые экономисты. Так например, Адольф Вагнер, хотя он вообще не стоит за перевод всей поземельной собственности в руки государства, признает, однако, что городская собственность имеет особенности, которые делают оставление ее в частном владении нежелательным. Указывают на то, что выгодное положение в городе дает земле и построенным на ней домам чистый характер монополии. Ценность участков растет непомерно, вовсе не по вине владельцев, а просто вследствие умножения народонаселения и развития торговли. Владелец же пользуется случайно доставшимся ему привилегированным положением, для того чтобы высасывать деньги из нанимателей, с которых он берет монопольную цену. Отсюда развивающаяся в больших городах "квартирная нужда", которая особенно тяготеет над бедным населением и ставит массу жильцов в полную зависимость от немногих домохозяев. В свою очередь этим пользуется спекуляция, которая, рассчитывая на быстрое возвышение цен, скупает земли и делает постройки, с тем только чтобы получить барыш на разности цен. По всем этим причинам Вагнер считает полезным присвоение общине не только земельных участков, но и построенных на них домов, ибо только этим путем может быть уничтожена монополия частных лиц. Община должна от себя раздавать взаймы квартиры и пользоваться выгодами, проистекающими из развития городской жизни[187].

Нельзя не удивляться тому, что такой трезвый экономист, как Леруа-Болье, хотя он и не соглашается с заключением Вагнера, признает однако же за этою критикою значительную долю правды[188]. При внимательном разборе приводимых в пользу этой теории доводов, за ними едва ли можно признать какую бы то ни было силу.

Действительно, в больших городах выгодное положение имеет характер монополии, вследствие чего цены на землю и на кварталы растут иногда непомерно. Но самый этот рост с экономической точки зрения представляется выгодою, а не ущербом. Он составляет единственный противовес неудержимому стремлению народонаселения к большим городам. Те, которые хотят пользоваться преимуществами и удобствами городской жизни, естественно должны платить за это дороже; иначе никто не останется жить в провинции. В особенности стечение бедного населения в столицах составляет зло, которое именно в возвышении цен находит себе естественное противодействие. Без сомнения, при быстром росте городов, домовладельцы могут обогатиться в силу независящих от них обстоятельств; но кто же от этого теряет? За квартиры платят дорого, потому что иметь помещение на хорошем месте или выгодно, или удобно. Кто решается платить дорогую цену, тот находит в этом свой расчет, а так как никого не принуждают нанимать квартиру здесь, а не там, то ни о каком высасывании денег не может быть речи: подобное выражение не что иное как декламация. Притом и доходы домохозяев далеко не всегда верны. Известно, что расчеты на возвышение цен при подстройке домов часто не оправдываются. Даже в самых больших городах домохозяева нередко получают весьма небольшой процент на затраченный ими капитал. Общества, предпринимающие значительные постройки, вместо того чтобы пользоваться крупными дивидендами, разоряются и принуждены бывают ликвидировать свои дела. Спекуляция на дома, как и всякая другая спекуляция, может принести или барыш или убыток; и то и другое совершенно законно. Здесь всего менее желательно ее устранить, ибо именно она ведет к значительным постройкам, а вследствие того к уменьшению цен на квартиры. Выгодна та спекуляция, которая удовлетворяет общей потребности; невыгодная же разорительна для одних акционеров, а для города и для нанимателей возведенные постройки все-таки остаются барышом.

Во всяком случае замена множества мелких домовладельцев одним всеобщим домовладельцем, городом, нисколько не уменьшит проистекающего от монополии зла. Выгодное положение все-таки останется выгодным положением, а потому за него придется платить дороже. Если бы город вздумал брать одинаковую плату за помещения на бойком месте и в глухом и отдаленном переулке, он этим предоставил бы только чрезмерные преимущества одним нанимателям перед другими. Всякий захотел бы получить дешевую квартиру на хорошем месте, а так как на всех не достало бы помещения, то пришлось бы или метать жребий, или прибегать к каким-нибудь другим искусственным способам распределения. Сам Адольф Вагнер признает, что не в удовлетворении нанимателей заключается польза предлагаемой им меры, а в устранении тяжелой зависимости частного лица от другого частного лица, в присвоении выгод от возрастающих цен не праздному домохозяину, а деятельной общине, наконец, в уничтожении одного из самых дурных видов спекуляции, какие встречаются в народном хозяйстве.

Трудно понять, каким образом от достижения этих целей может произойти какая бы то ни было польза для народного хозяйства. Почему, в самом деле, зависимость нанимателя от домохозяина представляется более тяжелою, нежели зависимость того же нанимателя от городского управления? Частный домохозяин может поднять цену; но ведь и город может сделать то же самое. Разница лишь та, что для частного домовладельца пустующая квартира составляет существенный ущерб его имуществу, а для города весьма ничтожный. Можно думать также, что от частного домовладельца легче добиться переделок и поправок, нежели от городского управления, занятого обширными делами и изъятого от всякого состязания, а потому совершенно равнодушного к удобствам тех или других частных нанимателей. Пришлось бы действовать путем личных происков или возводить переделку каждого помещения на степень общественного вопроса. Но ведь такое положение гораздо более невыносимо, нежели отношения частного найма. В сущности, когда Вагнер говорит вообще о тяжелой зависимости от частных лиц и об эксплуатации одних другими, то в этом трудно видеть что-нибудь, кроме общей фразы, заимствованной из социалистического арсенала. Без сомнения, всегда были и будут случаи, где, с одной стороны, является нужда, а с другой - притеснение. Есть немилосердные домохозяева, прогоняющие бедных нанимателей, точно так же есть немилосердные кредиторы, требующие уплаты от бедных должников. Но из первого столь же мало можно вывести общее заключение против частных квартир, как из последнего против частных долгов. Такого рода прием не может иметь притязания на научное значение.

Точно так же нельзя не причислить к пустой фразеологии противопоставление "праздного" домохозяина "деятельной" общине. Справедливо, что цены на квартиры могут возрасти вследствие прилива народонаселения и что эта выгода при замене частной собственности городскою достанется не частному лицу, а обществу. Но может случиться и обратное движение, и тогда город разорится. Самая прибыль от возвышения цен с избытком покроется увеличением расходов и уменьшением доходов, неизбежно связанных с заменою частной деятельности общественною. И тут вместо тысячей частных лиц, движимых собственным интересом, является юридическое лицо с общими задачами, с громадным управлением и со всеми темными сторонами бюрократического делопроизводства. Конечно, общество не будет спекулировать, как частные лица; распоряжаясь общественными деньгами, оно не имеет даже на это права. Спекуляция будет устранена; но зато город лишится и выгод спекуляции. Будет меньше построек, меньше квартир, следовательно более тесноты. Личная предприимчивость и самодеятельность, составляющие главный источник народного богатства, совершенно исчезнут из этой области. Вместе с тем для богатого и бедного равно закрывается возможность приобрести в городе свой собственный дом и основать там свой домашний очаг. Если, наконец, мы ко всему этому прибавим, что городское управление может находиться в весьма неблагонадежных руках, если мы вспомним неразлучную с общественным самоуправлением борьбу партий и подумаем, что распределение жилищ тысячей и даже миллионов людей может находиться всецело в руках большинства, выбранного чернью, чему пример представляют некоторые нынешние муниципальные советы в западной Европе, то мы несомненно придем к убеждению, что предложенная Вагнером мера есть не более как одна из тех странных фантазий, которые рождаются в головах социалистов кафедры и которые идут прямо вразрез с требованиями действительной жизни. Все то зло, которое чувствуется иногда в больших городах, может только удесятериться вследствие превращения частной собственности в общественную. Относительно же малых городов подобная мера лишена всякого смысла.