Повторим, что в случае с недвижимостью переход владения ею к приобретателю не имеет никакого значения. Завершающим фактом данного состава является совершение записи приобретателем на свое имя в реестре. Поэтому, в частности, добросовестный приобретатель дома станет его собственником, только если совершит запись на свое имя (конечно, при наличии других фактов фактического состава приобретения недвижимости), а получил ли он ключи от дома или иным образом стал его владельцем – в данной ситуации неважно. В советское время (и позднее, до создания Единого государственного реестра прав на недвижимость), когда не было нормальной категории недвижимости, в указанном примере у добросовестного приобретателя нельзя было бы истребовать дом, только если отчуждатель успел передать приобретателю владение домом.
Как известно, ВАС РФ признал на примере недвижимости возможность добросовестного приобретения имущества в собственность, ссылаясь при этом на ст. 302 ГК РФ. Почему высшая судебная инстанция, признавая добросовестного приобретателя собственником, опиралась в своем мнении на ст. 302 ГК РФ? Полагаем, данный судебный орган сделал это по той же причине, по которой в советских и современных учебниках по гражданскому праву вопрос о возникновении права собственности на стороне добросовестного приобретателя поднимается именно в связи с виндикацией: в законе, начиная с Гражданского кодекса 1964 г., просто не было и нет другой статьи, на которую можно было бы опереться в отсутствие прямой нормы (напомним, что Гражданский кодекс 1922 г. содержал соответствующую норму).
Мы уже указывали на некорректность применения ст. 302 ГК РФ при решении вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником. Но если ее использование в отношении движимого имущества еще допустимо (ведь другой подходящей статьи нет), то в случае с недвижимым имуществом – вряд ли. Статья 302 ГК РФ имеет в виду определенный порядок выбытия вещи из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником, а также учитывает, что к моменту предъявления виндикационного иска приобретатель уже стал владельцем вещи. Повторим, что для недвижимости важное значение имеют не эти факты, а факт записи на имя отчуждателя и совершение приобретателем записи на свое имя.
Кроме того, использование ст. 302 ГК РФ может создать мнение о том, что для возникновения права собственности необходим, помимо прочих условий, виндикационный процесс (отказ в иске), а это нельзя признать правильным. Судебное решение об отказе в виндикационном иске не является обязательным условием возникновения права собственности, хотя этим не исключается судебная проверка при предъявлении соответствующих требований (в том числе виндикационного) в случае необходимости (если есть возможность доказать отсутствие хотя бы одного факта из тех, что входят в фактический состав возникновения права собственности приобретателя).
Включение в фактический состав добросовестного приобретения права собственности решения суда по виндикационному иску послужит основой для злоупотреблений со стороны собственника, потерявшего владение вещью. Во многих случаях он может прекрасно знать о том, что приобретатель является добросовестным, и не подавать виндикационный иск, чтобы приобретатель не имел возможности посредством суда подтвердить факт добросовестного приобретения. Положение приобретателя в данной ситуации будет, мягко говоря, неопределенным. Следует отметить, что во многих случаях требование об обязательном наличии решения суда будет явно бессмысленным. Ведь если собственник прекрасно знает, что приобретатель является добросовестным, что иск его (собственника) будет отклонен и ему остается лишь требовать возмещения убытков от неуправомоченного отчуждателя, то зачем заставлять его идти в суд?
Признав на законодательном уровне возможность возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, нельзя в отношении недвижимости не сделать второго шага, а именно нельзя не ввести в наше законодательство нормы о публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество. Нормы о публичной достоверности реестра и нормы о признании добросовестного приобретателя недвижимости собственником не могут существовать друг без друга по указанной ранее причине: приобретатель движимой вещи верит факту владения отчуждателя, а приобретатель недвижимости – факту записи на имя отчуждателя. Добросовестность в сфере недвижимости слагается из того, что приобретатель опирается на запись, которая говорит об управомоченности отчуждателя.
В некоторых случаях запись может не соответствовать действительности, так же как иногда владелец движимой вещи, выдающий себя за собственника, может таковым не являться. Но если все-таки согласиться с возможностью возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество, тогда надо признавать ее формальную силу: несоответствие записи действительности не опорочивает приобретения.
Принцип публичной достоверности позволяет участникам гражданского оборота полагаться на записи в реестре, считать, что они соответствуют действительности. Публичная достоверность не препятствует действительному обладателю оспаривать право, которое записано за мнимым его обладателем, однако это не допускается делать после того, как в пользу добросовестного приобретателя была совершена соответствующая запись, т. е. приобретатель не может быть лишен права собственности аннулированием записи на его имя (об исключениях из этого правила будет сказано далее).
Принцип публичной достоверности действует во множестве иностранных законодательств, где существует регистрация прав на недвижимость. Самым ярким примером является норма §892 ГГУ, которая гласит: «Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право…». Аналогичное положение содержится в ст. 2962 Гражданского кодекса Квебека: «Лицо, которое приобрело вещное право на недвижимое имущество, являющееся предметом регистрации, добросовестно полагаясь на регистрационные записи, сохраняет свое право, если оно было оглашено».
Учитывая, что в нашей стране высока степень криминализации, добросовестное приобретение права собственности на недвижимое имущество невозможно во всех без исключения случаях, когда приобретатель положился на запись в реестре. Право собственности добросовестного приобретателя должно подлежать оспариванию, если: во-первых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие подлога со стороны работников органа регистрации или третьих лиц; во-вторых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении работников органа по регистрации или действительного собственника.
Всякая система регистрации прав на недвижимое имущество, в какой бы стране она ни была создана, основана, как правило, на трех главнейших принципах: внесения, публичности и публичной достоверности.
В России в качестве общего правила введен принцип внесения , согласно которому право на недвижимость возникает только с момента совершения записи. Кроме того, из этого принципа вытекает, что собственником или обладателем иного права на недвижимость признается тот, кто указан в качестве правообладателя в реестре, пока соответствующая запись не оспорена.
У нас действует также принцип публичности (открытости) сведений в реестре. Каждое заинтересованное лицо может получить соответствующую информацию из реестра и поэтому не вправе отговариваться незнанием личности действительного обладателя права (т. е. ссылаться на свою добросовестность).
Отсутствие в нашем законодательстве принципа публичной достоверности реестра в значительной степени обесценивает сам институт регистрации прав на недвижимость. Ведь огромные вложения сил и средств, необходимых для создания и поддержания данной системы, делаются не только (и, может быть, даже не столько) для того, чтобы давать заинтересованным лицам и органам власти справки о принадлежности недвижимости тому или иному лицу (и о том, какие обременения установлены в отношении нее), но и для того, чтобы участники гражданского оборота могли верить записям и в случае несоответствия их действительности не потеряли приобретенное на возмездной основе имущество.