Зато в ней полно историй. Например, о Кене и Недде Гамильтон, которые всю жизнь прожили в Пенсильвании и мечтали о доме во Флориде. Когда повзрослевший сын Фред предложил им стать соинвестром, они, переночевав для пробы в нескольких домах возле Неаполя (штат Флорида), наконец приобрели жилище своей мечты. Читателю остается лишь выбрать ту историю, которая ему больше всего по душе, и следовать ей.

В общем, понятно, что авторы не удосужились объяснить, почему жилые дома — лучший вид инвестиций. Но почему так считали сами инвесторы?

По всей видимости, у нас у всех выработалось интуитивное представление о том, что цены на дома будут только расти. Люди настолько уверены в этом, что не хотят слушать экономистов, утверждающих обратное. Но вразумительно объяснить свою позицию никто не в состоянии: обычно принято говорить, что земли больше не становится, цены на недвижимость росли всегда, а демографический и экономический рост неизбежно подталкивают цены вверх. Эти аргументы в высшей степени несостоятельны.

Но кого это волнует?

Люди не всегда думают так, особенно если цены на недвижимость в течение нескольких лет или десятилетий не меняются. Но, когда цены быстро растут, история про прямую связь между ценами на недвижимость, ростом населения и экономики обречена на популярность.

Все эти привлекательные аргументы сопровождают истории про бумы, поддерживая эти самые бумы. Заразность довода о постоянно растущих ценах на недвижимость увеличивается за счет интуитивной убежденности в его верности.

Эксперименты показали, что интуиция может искажать восприятие даже самых элементарных физических явлений. В 1980 г. психолог Майкл Мак-Клоски с коллегами показали группе старшекурсников тонкую кривую металлическую трубу и спросили, по какой траектории полетит металлический шар, выпущенный из этой трубы с большой скоростью. Почти половина (49%) студентов, не изучавших физику, сказали, что шар продолжит кривую, описываемую трубой. Такому же заблуждению были подвержены и 19% тех, кто прослушал курс физики[286].

Казалось бы, такой элементарный принцип физики, как склонность объектов двигаться по прямой, должен был быть усвоен из повседневного опыта. Почему же тогда многие допустили эту ошибку? Более того, студенты пытались объяснить свои заблуждения в рамках логики теории импетуса, сформулированной в XIV веке ученым Жаном Буриданом[287]. Возможно, на них, как и на средневекового ученого, повлиял опыт из реальной жизни, но какой именно, Мак-Клоски и коллеги так и не могли выяснить.

Похоже, люди так же странно и необъяснимо прогнозируют цены на недвижимость. Соблазнительно думать, что цены всегда будут расти и что вложения в недвижимость — лучший вид инвестиций. Однако такая точка зрения не всегда считается верной.

В периоды, когда рынок недвижимости не переживает бум, подобные утверждения встречаются крайне редко. Анализируя архивы, мы обнаружили газетную статью 1887 г. (когда в некоторых городах, в том числе и в Нью-Йорке, наблюдался взрывной рост стоимости недвижимости), в которой эта мысль выдвигалась в качестве аргумента против нарастающей волны скептицизма: «С ростом населения растет спрос на землю. Так как землю в какой-либо местности растянуть нельзя, остаются лишь два способа удовлетворения этого спроса. Один — строить ввысь, второй — повысить цену на землю... Поскольку всем совершенно очевидно, что земля всегда будет в цене, эта форма капиталовложения всегда будет выгодна и популярна»[288].

В 1952 г., после второго по масштабу скачка цен на дома в американской истории, вызванного «бэби-бумом» сразу после Второй мировой войны, мы встречаем такой аргумент: «Другие понимают, что мало найдется инвестиций, столь стабильных и надежных, как дом или иная недвижимость. Хотя в годы депрессии цены на землю и жилье падали, постоянный рост населения всегда способствовал долгосрочной повышательной тенденции»[289]. Все это подтверждает, что такая идея всегда вновь возникает во время бума. Но в другое время подобные утверждения редки.

Между тем такое представление не может служить логичным объяснением бума. Ведь бывали времена, когда цены на дома падали, а это опровергает данную теорию. Особенно сильно упали цены на землю в крупнейших городах Японии (где земля едва ли в меньшем дефиците, чем в любой другой стране мира) в период с 1991 по 2006 г. — на 68% в реальном измерении в крупнейших японских городах[290].

Отчасти впечатление, что дома — прекрасная инвестиция, обусловлено денежной иллюзией[291]. Люди склонны помнить, сколько они заплатили за дом, даже если это произошло пятьдесят лет назад. Но они забывают о ценах на другие товары той поры. Если сегодня кто-то говорит, что заплатил за свой дом $12 000, когда вернулся со Второй мировой, создается впечатление, что это было невероятно прибыльное вложение денег. Но ведь с тех пор потребительские цены выросли десятикратно, притом что реальная цена дома за это время, возможно, лишь удвоилась, так что росла всего на 1,5% в год.

Полагаем, такая ошибка во многом связана с тем, что они оценивают денежные потоки, исходя из современных им позиций. В период между 1929-м, когда начали вести регулярную статистику, и 2007-м реальный ВВП США рос на 3,4% в год, увеличившись за это время в 13,3 раза.

Можно было бы предположить, что стоимость такого ресурса, как земля, растет теми же темпами. Но, если это так, значит ли это, что инвестиции в землю особо выгодны? Нет. Если доход от инвестиций в землю растет пропорционально ВВП, то, согласно теории текущей дисконтированной стоимости, цена земли будет также расти на 3,4% в год. Но это не такая уж значительная прибыль по сравнению, например, с акциями, реальные прибыли от которых за последнее столетие составили в среднем более 7% годовых (2% в виде реального прироста капитала и 5% в виде дивидендов). Применительно к земле понятие дивиденда будет иметь форму стоимости сельхозпродукции, которая может быть выращена на этой земле, стоимости аренды земли или иных форм дохода, поступающего к землевладельцу, пока земля находится в его собственности. Согласно теории текущей дисконтированной стоимости, если ожидается рост дивидендов на 3,4% в год, то цена земли уравновесится на очень высоком уровне относительно текущего уровня дивидендов, так что итоговая прибыль от владения землей будет не выше, чем от других инвестиций.

Если всему присваивать цену в соответствии с теорией дисконтированной существующей ценности, совершенно не имеет значения, будет ли цена расти вместе с ВВП или нет. Доходность будет та же самая — это относится и к другим инвестициям. Но такую теорию преподают студентам-финансистам и магистрантам делового администрирования, и, помимо них, в ней мало кто разбирается. Следует также отметить, что в последние сто лет в США цена на сельскохозяйственные угодья поднималась медленнее, чем ВВП : она выросла лишь в 2,3 раза, т. е. примерно на 0,9% в год, а это намного ниже роста ВВП[292]. Доход инвесторов здесь выглядит просто жалким.

Земля сельскохозяйственного назначения — ресурс ограниченный, но ее цена росла значительно медленнее, чем ВВП, поскольку она не являлась важным фактором роста ВВП.

Согласно Счетам национального дохода и продукта (National Income and Product Accounts, NIPA), в 1948 г. на долю сельского хозяйства, лесоводства и рыболовства приходилось 8,3% национального дохода США, а в 2008 г. — 0,9%. Экономика, в которой все большую роль играет сектор услуг, уже довольно долгое время не использует землю интенсивно. Более того, цены на дома в США с 1900 по 2000 г. в реальном выражении выросли всего на 24%, или на 0,2% в год[293]. Очевидно, не нехватка земли ограничивала строительство недвижимости. А следовательно, это мало влияло на рост цен на дома.